龙湖顺义代建楼盘，河北沧州玖熙“侵占”了街坊路

每一个楼花，都是独一无二的。

一把“斩骨刀”，跃然于屏幕之上。

9月21日，北京规自委公示了顺义府前街0318-1地块的设计方案。

它的地块图形，实在太像一把斩骨刀了：14栋洋房，共434户，嵌在刀把与刀身上。

这种奇特的地块造型，顺义仁和镇第5街区02-21-1地块也出现过，但那是一把“镰刀”。

两把"刀"，相距4.3公里。

那把"镰刀"，由本土国企仁和日升开发，刚刚领取了规划证，占了先机。

0318-1项目这把"斩骨刀"上，则刻上了一个金字招牌：龙湖。

至此，龙湖在北京的代建五张牌，全部浮出了水面：

1、顺义主城双盘：龙湖宸翰、龙湖宸裕，背后都是顺义国资；

2、昌平南邵：凌云颂，是海南恩祥集团首次进京之作；

3、顺义后沙峪：马头庄0503项目，辽宁银盛泛美首次进京之作；

4、顺义府前路：0138-1项目，河北沧州玖熙首次进京之作。

这五个盘，为什么龙湖会把代建主战场扎进了顺义？

原因很简单：宸翰已经替它把金字招牌擦亮了，524套房源网签近400套，回收地价款超七成。

这些案例也表明，外地老板进京第一件事，就是找龙湖"镀金"。

大门设在“刀把”和“刀背”上

0318-1地块，是一块“边角料”。

它的占地3.1公顷，地上计容建面约4.34万平，限高40米、户均建面约100平。

正是由于它的容积率只有1.4，大家拼得很凶。7月30日，沧州玖熙以8.308亿元总价摘得，折合楼面价1.91万元/平，溢价率12.6%。

但，0318-1项目的楼栋，并不好排列。

南面的龙泉苑小区为11-15层，对它有遮挡，导致退线太多，实际容积率接近2.0。

0318-1项目的14栋楼，有13栋为11F，只有11#为7F、9#为8F。

也是受地形的影响，它设计了两个大门，东边的“刀把”上一个，北面“刀背”上一个。两个大门进来，都设置了3.6米至6米的风雨连廊。

不过，这个小区的主会所，依然在“刀把”上，风雨连廊把下沉庭院、四个底层架空串联起来了。

日照设计曲线过关

为了尽可能用足地块，0318-1按地形强排，导致楼栋的朝向不正。

“刀身”的10栋楼，东偏南超过20度，达到30度左右，而“刀把”上的4栋楼，东偏南小于20度。

但，“刀身”的10栋楼，出现了一个神奇的设计，板楼的垂直楼间距系数比，只有1.6。

相比之下，仁和日升02-21-1地块在设计时，就老实了许多。

0318-1地块的做法，应该不是上海天华建筑设计有限公司的失误，而是因为，这块地在改建区内，有了超级待遇。

除此之外，0318-1地块也出现了塔群设计，将7#与8#、11#与12#进行两两组合，让它们的间距系数比做到了最低，曲线通过了日照关。

街坊路缩水63%

0318-1地块的街坊路，被更改了。

土拍文件写得清楚：地块内规划一条南北向15米宽街坊路，可结合设计方案优化线位，街坊路纳入土地出让范围，由竞得人养护管理并对外开放。

这条街坊路占地面积2160.27平米，沿地块西侧边缘内侧，南北向布置，几乎从北到南贯穿。

但，在报规总平图里，街坊路被挪到了西北角，宽15米，长约50米，占地面积只有780平米。

换句话说，街坊路少了1380平米，缩水了64%。

这导致用于盖房子的占地，多了1380平米，等于沧州玖熙多赚了3684.6万元地价，弥补了一些退线带来的损失。

不仅如此，这条街坊路是条“断头路”，南面的尽头，是0318-1项目的地下车库出入口与消防出入口。

这条所谓对外开放的街坊路，真的能实现吗？

图纸上的"阳台"又消失了

0318-1项目的图纸上，有关赠送面积的设计线条，完全没有。

不过，这也是顺义楼盘的一贯风格。

如：青云国樾、青年ONE序、仁和日升02-21-1地块、马头庄0503地块，都是用这种"去线条化"表达。

这些做法，或许合规，但不合理，不利于群众的监督。

就像朝阳区一样，报规图虽然披露了阳台和设备平台的线条，但没有标注楼间距。

花姐认为，既然是公示，就应该有公示的样子，敢于亮剑。

关于0318-1地块的赠送手段，花姐只能参照顺义之前楼盘，赠送面积参数，做个推测。

大致是：北面通面设备平台，进深约1.2米，南面是“防火挑檐+内嵌阳台”组合，进深约1.8米。

85-120平三款户型

了解赠送手法之后，0318-1项目的户型面积，大致就可以推算出来。

它分三款户型：

1、85平米：南向三面宽三室两厅两卫，供应216套，占比49.09%；

2、100平米：南向三面宽四室两厅两卫，供应130套，占比29.55%；

3、120平米：南向四面宽四室两厅三卫，供应94套，占比21.36%。

花姐反复统计，扣除首层架空层之后，它共计440套。

但，报规图显示有434套，为什么会少6套房呢？是不是设计师少标了首层架空层？还是有个别顶层复式？

一切，只有等预售证才能揭晓。

0318-1项目户型，最大的特点是：85平米做到南向三面宽，100平米做到了四居，120平米做到了南向四面宽。

这是一个典型的"小面积、低总价、跑量"的刚需盘配方。

按成交楼面价1.91万/平米，建安精装财务等综合成本约1.2-1.4万/平米估算，项目综合成本约3.1-3.3万/平米。

关于0318-1项目的售价，可参考的对象有两个：

1、龙湖宸翰。2025年9月24日开盘，供应524套，网签448套，网签均价4.03万元/平米；

2、青年ONE序。2026年8月29日开盘，供应436套，网签66套，网签均价3.29万元/平米。

以这两盘的为参照，花姐认为0318-1项目的售价，大概在3.8-4.1万元/平米。

花姐点评：

龙湖代建的品牌号召力，在北京确实值钱。

宸翰已经证明，只要挂上"龙湖"两个字，顺义改善客就愿意买单。

但，月满则亏。龙湖在顺义的代建盘太多了。

宸翰还没清盘，宸裕已经入市，马头庄0503项目蓄势待发，现在又冒出来一个0138-1项目。

四个盘同时发声，营销资源必然分散，客群也在内耗。

龙湖在昌平的凌云颂，就是前车之鉴。恩祥拿地后，一开始也指望龙湖招牌能托底，结果定价偏高、去化冷淡，最后不得不降价求生。

外地老板进京，总以为买了龙湖的服务就买了保险。但龙湖只能保证产品下限，保证不了市场买单。

0138-1项目的另一个风险，是沧州玖熙本身。

这家成立于2023年的河北民企，注册资本只有600万。它拿地花了8.3亿元，后续开发资金能不能跟上，工程节点能不能守住，都是未知数。