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意料之内，朝棠揽阅爆了。
上个周末，有超过1500位客户涌向朝棠揽阅售楼处，首开卖出18.6亿元。
它的火爆，有多种因素叠加，但有一个最吸引人，低总价三居室。
这个三居室有个特色，竟然只有69平米，打破了北京最小三房的纪录。
有了爆款，有了知名度，有了热销，一气呵成。
但，朝棠揽阅的热卖，只是北京楼市的个案。大部分楼盘，如温水煮青蛙。
不妨来看看2025年上半年的楼市成绩单。
1-6月，北京新建商品住宅网签总量为21227套，较2024年同期的22657套，下降约6.3%。
这个成绩，主要是依靠一批顶豪支撑，在榜单前十名中，有6个是10万元/㎡以上的豪宅，总共卖了320多亿。
这组数据，折射出北京楼市的现状：冰火两重天。
地产商们如何突围呢？
答案是，挖空心思做爆款，无论是刚需盘，还是顶豪。
下面，花姐来解析一下，好房子时代北京楼市的爆款们。
一、朝棠揽阅：最小三房
麻雀虽小，五脏俱全。这句话用在朝棠揽阅身上，最恰当了。
它的69平米户型共计124套，占比13.67%，分别在东区的4#和5#东边三户、西区5#东边五户。
虽然谈不上主力户型，但朝棠揽阅足以因它而闻名、引爆。（详见《京城河景房，意外走红》）
69平米能做三房，源自送了四处面积：南向客厅和卧室为开敞阳台，计入一半产权面积，赠送5.1平米；北侧送两个设备阳台，全赠送4.6平米。共计赠送9.7平米、赠送率14.6%。
这个赠送率比顺义的青年ONE要低一点，但后者的建面是72米平米。
别小看这3平米之差，从传播的角度上，建面70平米以下，就足以有了制造爆款的条件。
在北京通州，双地铁、河景房，400左右上车，不挤破头才怪呢。
二、北京国贤府二期：入户光厅
北京国贤府有两期。
一期2023年11月拿证，供应822套住宅、网签680套，成交均价5.56万元/平米，网签金额47.73亿元，地价覆盖率177%。
二期于2025年4月拿证，供应850套住宅、网签289套，成交均价5.32万元/平米，网签金额16.04亿元，地价覆盖率76.23%。
它们属于靠产品力致胜的楼盘，在昌平定泗路北面，不临地铁。
从整体上看，二期户型赠送比要高于一期。（详见《中建智地，一碗水端平》
花姐认为，二期还有一个最大的杀手锏，那就是入户光厅——133平米和166平米户型。
从电梯出来后，是一个L型的落地玻璃入户厅——约七八平米，自然光射入，可以看到窗外的景致，令人心情愉悦。
这种光厅在南方城市比较普遍，但在北京，是十分罕见的。
三、懋源云纪：独栋孤品
前不久，顺义后沙峪的懋源云纪开盘了。
截至7月22日，懋源云纪网签6套，签约面积1586.12平米，成交均价6.05万元/平米。价格蛮坚挺，顶着预售参考价卖。
除了大平层、叠拼和双拼之外，它有一个爆款：独栋。
在北京楼市，独栋产品已经绝迹了近20年。
懋源做独栋，是曲线的，规划了15栋独栋，其中10栋随着预售证浮出了水面。
它们有一个共同的特点：一套独栋，竟然有三个产权证。（详见《懋源独栋擦边，华润果断放弃了》）
拿1-41#举例：建面784.74平米，地上有三层，为1套复式住宅407.5平米、1套住宅31.12平米，以及戊类库房346.03平米。
为什么它的地上三层有两个住宅产权呢？而没有效仿双拼地上三层在一个住宅产权里。
北京对“独栋”的审批极其严格，要求一栋楼内至少有两套住宅产权。本质上，懋源云纪的"独栋"，就是"双拼"。
只不过，它和常规的双拼长相不同，外观上像独栋罢了。
但，有了"独栋"，懋源云纪的别墅感更浓烈了，是孤品。
四、中海树村项目：五层三叠墅
中海树村项目是个单价地王：楼面价10.23万元/平米。
地王，应有地王的气派。中海地产挖空心思打造它。
7月8日，北京海淀区树村HD00-0705-0035-1地块公示了总平面设计图，北区叠墅、南区大平层。(详见《中海树村叠墅谜底》）
大家对它的叠墅很好奇：一个单元，竟然有五个入口。
自媒体销冠100将它提前解密了。
1、下叠：地上1、2层——首层下挖0.7米达3.4米层高、二层层高3.15米，建面345平米，单价17万元/平米；负一层120平米，单价3.75万元/平米；共计465平米，总价约6300万元。
2、中叠：是个大平层，位于第3层，层高3.4米，地上365平米、单价15.5万元/平米，负一层50平米、单价3.75万元/平米，共计415平米，总价约5800万元。
3、上叠：地上4、5层——四层3.4米、五层通过坡屋顶变成层高3.15米，315平米、单价16万元/平米，负一层65平米、单价3.75万元/平米，共计380平米，总价约4800万元。
它的创新至少有两点：
1、首层下挖0.7米，顶层上借0.5米，令15.3米建筑高度的房子，实际使用高度变成16.5米。在海淀，这样偷高度，允许吗？
2、中叠是个神来之笔，将左右两套打通，变成一个超级大平层。花姐在上海松江的中铁建项目见过，在北京还是第一次。
这种户型打通的，还有海淀臻澐西面的三栋楼。
五、中海西黄村640项目：全景舱
中海新城西黄村640地块很低调，但蕴含着户型的大创新。
从整体上，它复刻了同在石景山的中海长安玖章，左边是酒店，右边是住宅。
由于640地块离海淀区边界线只有1.4公里，中海打造一个石景山的灯塔项目，规划了5栋住宅楼，中央1栋，四角各1栋，呈梅花状。(详见《中海新城，海淀边上造豪宅》
它的创新，主要体现在中央的3#，很有王者气派，其余四栋分列在东南西北四个角，这为3#360度景观创造了条件，不存在对视问题。
3#的平面布局很特别，一梯两户，却很像塔楼，核心筒之外，长出了四个孤岛，每户南北各一岛。
它有点像目前贝好家正在操盘的成都贝宸S1项目，是全景舱的升级版。
从中海西黄村640项目的规划图看，它的南向主卧实现三面采光，客厅两面采光带阳台，北面的卧室也有两面采光。
这是全景舱户型第一次进京，等它户型公布的那一刻，一定会是个爆款。
六、中建玖合通州0708地块：阳台之王
7月24日，中建玖合北京副中心0705、0706、0708三幅居住地块总平图公示，最大亮点是0708地块的三栋河景房：2#、5#、6#。
它们南面紧邻大运河，首层全部架空，风雨连廊将它们紧密联系在一起，一直延伸到景观大门和会所。
每栋楼只有一个单元，预计户型面积分220和250平米两种，层高3.6米。
它的赠送面积很大，层高3.6米，发明了“四重阳台”：奇偶阳台+内嵌式阳台+花池+设备阳台。（详见《通州楼市，地王搅局》）
在北京，有过"内嵌式阳台+花池+设备阳台"组合：如丰台的金茂璞逸丰宜、中海丽金府、北京隅西颂，石景山的中海西黄村640项目。
但，中建玖合“奇偶阳台+内嵌式阳台+花池+设备阳台”组合，尚属首次。
这是北京好房子的又一次创新突破。
花姐点评：
市场在倒逼开发商。
在好房子时代，产品主义已不再是句空话。
每一个开发商，都在努力地讨好购房者，不是靠价格，而是靠产品力。
北京好房子政策实施半年来，我们欣喜地看到，开发商正在学习互联网行业——凭用户思维来做产品。
卷阳台，内嵌、外挂、挑空、奇偶，一大堆；卷风雨连廊，你很长，我更长；卷首层架空，你一个，我四个；等等，你追我赶。
甚至，有在售楼盘不惜退房，推倒重来新增奇偶阳台，如：元启；分期开发的改规划的，如：北京润府雲萃、缦云ONE；还有冒着违规风险的建发金茂宸园，冒出了风雨连廊。
它们只有一个目的，为客户造好房子。
但是，如果遍地都是好房子概念呢？你该如何脱颖而出呢？
从营销的角度上，开发商需要制造爆款，至少有个独一无二的卖点。
尤其是那些素质欠佳的地块，如保利半壁店双子座，如何在15米的高度下打造10万+豪宅，十分值得关注。
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楼盘报规，有人呐喊“为民做主”
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