龙樾璟序首开664套 城建把地价红利换成回款

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9月19日拿预售证，9月22日开盘——北京城建·龙樾璟序（备案名：璟序家园）把“拿地—报规—取证—开盘”的国企节奏又压到极限。

有媒体报道：首开售出664套、金额约41.32亿元；

本次取证16栋、714套，拟售均价6.21万—7.89万/㎡，准许销售面积64506.68㎡，整盘备案货值约44.8亿。

土地端是“返场降价”的典型样本。

5月28日城建发展旗下城建兴通以22亿元底价摘石景山黄庄村43号棚改地块，起始楼面约3.04万/㎡，扣掉养老驿站、12班幼儿园等配建后住宅实际楼面约3.3万/㎡；该地2024年曾以42.43亿、楼面约5万、容积2.55挂出却无人报名，返场后总价降48%、容积降到2.15、取消销售指导价，开发商利润空间被重新打开。

区位卡位比产品更值钱。

地块在石景山八宝山街道、西四环外，直线距海淀玉泉路/五棵松1—2公里，1号线八宝山/玉泉路+规划11号线二期吴家村站+莲石东路，天然吃海淀南部外溢、五棵松改善、石景山本地置换三股需求。

周边建工熙华台约7.8万、璟悦长安约6万、远洋山水二手4—4.5万，龙樾璟序用“3.3万楼面+2.15容积+68—118㎡两至四居+首层架空/高赠送”卡在中间带。

流量打出来了。

3.3万实际楼面+建安精装1.3万+财务费→可售成本4.6—5.0万；备案加权约6.95万，若首开实收按6.2—6.4万（备案91—93折），缝差仍有1.2—1.8万/㎡。

664套、41.32亿意味着首开均价约6.22万/㎡、去化93%——不是靠涨价，是靠“地价腰斩后的备案价虚高+首开折扣+海淀外溢”三重合力把流量打出来。

兄弟盘龙樾海序（昌平）5月开盘、网签近800套、地价覆盖率147%，龙樾璟序是“龙樾系双星”里更靠近城六区的那颗。

变量在网签转化与折扣底线。

664套是开盘认购口径，不是住建委网签；若后续转网签超600套，城建发展2026年京西回款基本锁住。

但北排18层小高贴京九铁路/莲石路、用架空层做声屏障，洋房7.1—7.9万/㎡能否守住价，要看买家的“得房率+西四环站位”是否压过噪音折价。

大瓦窑四盘（和颂九里5.92万、宸知筑/玺院6.55万、西贤府6.91万）去化平平，龙樾璟序首开火爆，本质是“22亿地款重定价的项目，打5.8—6.4万成交价”对老盘降维。

龙樾璟序不是市场热，是北京城建把一块2024年流拍地，用48%降价+取消限价+龙樾IP，重新做成41亿现金流。

西四环的房子没变，变的是地价、限价和国企算账方式。