中铁建地产亮相，照猫画虎

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中铁建花语璟云有了新消息。

6月18日，坊间流出了一份它的项目笔记，最引入注意的，是三张户型图：94平米、110平米和124平米。

这三张图，非官方版，一看就是过程稿，虽标有尺寸，但比较粗糙。

50天前，中铁建地产以7.755亿元，拿下通州梨园6007地块——花语璟云，折合楼面价3.58万/平米，溢价率达到21.94%。

它的楼面价、举牌次数、溢价率，均创下了通州楼市的新纪录。

这是中铁建地产阔别京城3年后的回归，首战很坚定，但也很谨慎。

尽管花语璟云仅有1.7容积率——通州近年来最低地块，但中铁建地产不敢冒险做大户型。它的地上建面2.16万平米，只规划了6栋住宅楼，总户数202户。

它西北方向4.3公里处的缦云ONE，容积率2.8，打造的是清一色大平层：197平米、215平米、261平米和338平米，卖得也还不错。

于去年5月领证，网签161套，网签率47%，单价6.93万元/平米，总成交金额25亿元。

即便有成功案例在先，花语璟云依然定位为刚需+改善，但这和东面一路之隔的招商云璟揽阅，户型上几乎重叠了。

在中铁建地产北方公司法人、总经理方兵眼里，云璟揽阅无疑是成功的。

3月初开盘，云璟揽阅卖出208套，推盘去化率90.43%，销售总额达11.46亿元。截至目前，它网签185套，网签率超过50%，单价5.85万元/平米，成交金额10.54亿元，已覆盖地价。

也许方兵认为，照猫画虎，是最保险的做法。

甚至，花语璟云的案名，也借鉴了邻居。你有"云璟"，我就"璟云”吧。东南稍远一点，还有一个金隅花溪云锦。

花语璟云、云璟揽阅、花溪云锦，三个案名，傻傻分不清。

但，这或许就是中铁建地产想要的效果。

下面，花姐就花语璟云的户型图，逐一分析。

一、94平米三室两厅两卫

这是一款南向两面宽的三居室，分布在5#、6#的东西边户，及3#东边户和4#西边户。共52套房源，占比25.74%。

整体格局上，它几乎是隔壁招商云璟揽阅89平三居的放大版。

它俩最大的不同，出在赠送结构上。

花语璟云的阳台分布在客厅和主卧中，赠送一半面积；云璟揽阅只在主卧中，赠送一半面积，它的客厅中送了L型飘窗，全部赠送。

除此之外，二者在北边都有一处飘窗和设备平台相送，不计入产权面积。

整体赠送面积上，花语璟云为11.61平米，实际得房率约在91.35%。赠送面积和实际得房率，与招商云璟揽阅相仿。

花语璟云94平米最大的问题，出在卧室空间上。它的整体面积比招商云璟揽阅大了5平米，但三间卧室的面积，均不及隔壁。

主卧面积仅有12.5平米，进深只有3.9米，比较局促；北边的两个卧室面积分别为8.5平米和10.5平米。

主要原因，一方面是客厅面宽达到4.3米，动区面积大了；另一方面电梯厅的位置过于偏南，影响了主卧的进深。

二、110平三室两厅两卫

这是一款南向三面宽的三居室，分布在1#，5#、6#中间户，3#中间和西边户，4#东边户。共94套房源，占比46.53%。

在主力户型身上，花语璟云还是做了一些功夫。

整体的面宽进深比0.94，让整体户型更加方正、通透一些。这一点上，是强于招商云璟揽阅的。

该户型的亮点有：

1、次卫在入户后的北侧，虽离卧室远了点，但更加独立；

2、3.25米宽的U型厨房，让整个户型的采光变得更加通透；

3、家政空间设置得很巧妙，不仅有独立的空间，且形成了玄关。

不过，它的缺点也比较突出：

1、入户门与北向次卧门正对着，在意风水业主，会慎选；

2、同样因楼栋电梯间设置，导致南向次卧进深只有3.9米，面积11.3平米，略显局促。

该户型的总赠送面积为12.75米，实际得房率约在91.09%起。赠送面积和得房率，与招商云璟揽阅比，相差不是很多。

三、124平米四室两厅两卫

花语璟云的楼王户型，是一款经典的四叶草四居户型。全部位于小区西北角的2#，14-16层为整个小区的最高建筑。

它的总户数为56套，占比27.72%。

此版户型图中，花语璟云只公布124平的中间户型图，其南向内嵌阳台通铺，北向卧室送有一处设备平台。

它的边户型，还在主卧和北向靠边次卧中，送有飘窗。且北向边次卧的窗户，并没有朝北开，而是向西或向东。

在楼王户型上，花语璟云南向次卧的进深，终于恢复了正常——4.4米。这让它的四居显得更为舒适，每间卧室的空间也更为合理些。

不过，在该户型身上，中铁建地产的设计师还是败在了四叶草户型最大的BUG上——入户门正对着次卫门。

当然，隔壁的招商云璟揽阅，以及不远处的金隅花溪云锦，在128户型上，同样没有解决大门直冲卫生间这个难题。

124平户型的最高赠送面积，可达到14.18平米，而实际得房率最高约在88%左右。

比94平和108平得房率低的主要原因，是它所在的楼栋为高层建筑，其产权得房率会弱于洋房。

花姐点评：

中铁建地产再次回京，产品上搞了同质化。

花语璟云项目太小，因此设计成中小户型，走为上策，不恋战。况且追兵中建玖合“大运河八子”，也快到了。

中铁建地产很清楚，拿花语璟云的的长板——容积率1.7，去拼杀还有点优势。

但，还是那个关键问题来了，花语璟云怎么定价？

从算账的角度看，花语璟云没有优势，毕竟楼面地价比云璟揽阅，高了0.72万元/平米。

参照云璟揽阅的成交价5.85万元/平米，如果加上高出的楼面价，花语璟云的售价，至少要卖到6.57万元/平米。

花语璟云低出的0.47容积率，能与高出的0.72万元/平米价值，划等号吗？

如果花语璟云担心市场压力，只卖6万元/平米，那中铁建地产只能保本，给自己回京赚点吆喝。