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北京土地调规，见怪不怪。
6月18日，北京市规自委朝阳分局公示太阳宫新区D区CY00-0215-0627地块规划方案。
它被调规了，除了占地1.94万平米不变，至少有五大变化。
1、编号变了：从“0210-627地块”，变成“0215-0627地块”；
2、性质变了：从“F1住宅混合公建用地”，变成了“二类城镇住宅用地”；
3、规模变了：从5.93万平方米，减少到了5.04万平方米；
4、有增有减：原规划住宅4.08万平米 ，商业0.95万平米 ，养老设施0.8万平米（建成后无偿移交）。
现规划住宅增加2000平米至4.28万平米 ，商业减少2000平米至0.75万平米——另有055万平米地上商业，养老设施取消；
5、容积率降了：从3.0下降至2.6。
这些变化，可以归结为一个词：减负，为房企拿地减负。
之前有传闻称，原计划太阳宫0627地块，要搭配永安里0401-01地块打包出让，但毕竟只是传闻。这次调规，也没有显示它是否会被打包，供地时间已不详。
这是一个地铁盘，位于地铁10号线和17号线交汇站的西北口，要求地下空间应与地铁相连。
有人称6027地块为王炸地块，花姐并不是很认同。
它最大的压力，依然是商业，地下加地上商业共计1.3万平米，约占整个项目总建面的四分之一。于拿地者而言，包袱实在有点重。
其房价可参考的对象是，北面一路之隔的中建玖合府。它的户型为165平米、168平米、196平米和235平米，二手房价在13万元/平米左右。
在好房子政策加持下，6027项目的入市价格，会在14-15万元/平米。
根据6026地块容积率2.6、限高80米等条件，花姐做了一版强排预测参考：
1）商业位于地块最南面，预计地上3层，每层2500平米，地下2层，每层2750平米；
2）地铁太阳宫站与地上商业连通，目前的A出口，预计会改到商业的西侧；
3）预计规划7栋住宅，其中6栋只有1个单元，呈点状分布，目的是不影响北门中建玖合府、西面安鑫家园的日照采光；
4）大门在设在太阳宫中路上。
当然，这块地有一个特点，总建面约5万平米，拿地总价不会太高。
此番对它调规，降门槛，相信未来拿地竞争会更为激烈。
这只能说明，朝阳区卖地的手法越来越老练，而调规松绑，则成了一招必杀技。
下面，花姐总结出一年多来北京土拍市场的调规手法，发现它们：形形色色。
一、减少公建面积
1、朝阳中海朝阳ONE
它原规划须配建6000平米养老设施，调规后只剩下1000 平方米社区养老服务驿站。
不仅减少了5000平米持有型物业；1301-L01、1301-L02地块的商业，原来说不得分割出售，后来改成”经朝阳区政府批准后可整体转让”。
从原来的保留原建筑高度60米，变成局部变成80米——按建筑基底面积30%计。（详见《北京楼市里的大“刺客”》）
2、朝阳保利朝观天珺、金茂满曜组合地块
它原本有四个地块、分两宗地出让。但在2024年12月31日，被打包组成一宗地上架。
其中1205-0020多功能地块消失了。用地面积12426.58平 方米，容积率3.5，规划地上建筑面积4.34万平米。
2025年2月初，调规后被保利金茂联合体以87亿元拿下。（详见《保利豪宅，披上了“三件套”》）
3、朝阳永安里0401-01地块
它在容积率、规划建面不变的情况下，住宅增加了1.9万平米，减少了1.9万平米持有型公建面积，目前竞拍时间不详。
结果是，住宅面积总9万平米变成了10.9万平米，商业缩减至3.3万平米。（详见《北京土拍，潜藏一条暗线》）
4、亦庄招商序地块
它是官方指定的亦庄好房子地块，在2024年经历了四次供地、两度调规。
最后一次调规中，砍掉了教育用地，增加了G1公园绿地。
这块地最终在今年初，被招商蛇口以34.8亿元“托底”拿下。（详见《北京好房子，终于找到了“魂”》）
二、指标调宽松
1、朝阳区中海万吉玖序
从原来的建筑高度60米，变成了80米占比80%、60米占比20%——按建筑基底面积计算。
此外，中海萬吉玖序还调整了街坊路，将其北移，最终以步行街的形式呈现。（详见《酒仙桥顶豪，来了八匹御马》）
2、通州中建玖合大运河八子地块
在原有0705、0706、0707、0708、0810五块地基础上，新增加0807、0808和0811三个住宅地块。
新规中，七块住宅地块可以统筹平衡；建筑限高拉高至100米。（详见《大运河地王，中建玖合如愿》）
三、优化缺点
1、朝阳北京宸园
按照拿地时的规划，0005地块幼儿园，处于0007地块的东北角。但总平图公示时，0005地块幼儿园，调整到0007地块南部。
这样调规的目的，是为了让住宅区域的规划更加合理。（详见《北京宸园，悄悄改规划了》）
2、顺义懋源云纪
为了别墅区大门，不仅将0107地块内的街坊路移动了位置，还将其L型变成S型。有公众对此提出意见，但最终还是顺利通过。
此外，懋源地产为了追求性价比，主动损容8000平米，变成阳台赠送。（详见《为别墅大门，懋源悄悄调规了》）
3、海淀和樾望雲
原出让文件中，和樾望雲的车库进出口位置，位于南面的树村北一街处。
但在后来的平面设计图中，和樾望雲将车库出入口，移至了北面的街坊路上。（详见《选功德寺豪宅，速看这42张攻略图》）
4、丰台中海丽金府
地块中央原有一个明代家族墓地祭祀台——长约40米，狭长，东南30度走向，须妥善保护。
2024年10月25日，有关部门“原则同意将现状祭台遗址迁，移至规划柳村路平面立交绿地内”——即迁出地块。
一个多月后，中海地产底价110.54亿元拿下该地块。(详见《中海万泉寺豪宅，有两条新消息》）
5、华润置地后沙峪地块
北京规自委顺义分局：“2007、2008地块内部道路位置，可优化调整，两地块规划指标整体核算”。
调规之后，该街坊路不再只归属于2008地块，而是打破2007、2008地块的边界。
花姐推测，调整后的街坊二路，从原规划的左边起始，横跨2007和2008地块，与规划一路平行，呈正东正西走向。（详见《华润“置地”，意料之外》）
四、直接降低门槛
1、丰台建发金茂观宸
它是一块回炉地块，NY-030（南区）地块的缩小版，土地面积只有3.04万㎡、缩水了44%，容积率也从2.4降为2.0，总价自然也降下来了。
把供地面积缩小出让，这是去年北京土拍市场的第一个案例。（详见《观宸扛下所有，华晓巍骑虎难下》）
2、丰台北京隅西颂
2024年10月31日，金隅嘉业底价27亿元拿下丰科园60地块，成交楼面价49982元/平方米，案名为北京隅西颂。
这个价格，只是中建云境的八折，而且更靠近四环，地段好于中建云境，形成背刺。
不仅如此，随后金隅嘉业更是在北京隅西颂东侧开了门，可直接通往东边的市政公园，是否属于违建，不得而知。（详见《丰台四环豪宅，两个隐秘问题》）
五、用地性质改变
1、通州中铁建花语璟云
它原编号为FZX-0303-0133，用地性质为F3其他类多功能用地，也就是产业用地，面积1.3万平方米，容积率3.08。
在2024年10月，编号变成6007地块，用地性质R2二类居住用地"，容积率也降至1.7。（详见《金隅嘉业，等来了背刺者》）
2、朝阳太阳宫0215-0627地块
原编号为“0210-627地块”，变为“0215-0627地块”，用地性质变从“F1住宅混合公建用地”，变成“二类城镇住宅用地”；容积率从3.0下降至2.6。
六、弥补增加的难度
1、海淀半壁店HD00-2201-0003、0004地块
整体的建筑高度从18米变成15米控制——只能建4层房。
HD00-2201-0004地块南侧、东侧为规划街坊路一、街坊路二，红线宽度宜控制在11米，实际上减去了东面宽7米的街坊。
两地块容积率、绿地率，可统筹核算。（详见《海淀半壁店地块：砍了高度，得了自由》）
花姐点评：
北京楼市调规，成了新常态。
不仅土地调规划，连卖了一年房子的楼盘也在调成好房子。
于政府而言，土地调规是了更好的卖地；于房企而言，楼盘调规是为了更好的卖房子。
它们有一个共同的特点，都是为了卖得更好，无它耳。
这个现象看似很小，但折射出一个大问题，透露出一丝隐忧。
房地产的一二级市场，都不太好。
给土拍松绑，给购房者更大的性价比，这些做法，有点作用，但起不了大作用。
归根结底，还是当下人们对楼市的信心，似乎仍旧不足。
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