单日认筹破100组 保利京华曜把“抬板溢价”先换成意向金

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10月11日，保利·京华曜（备案名曜安佳苑）样板间开放当日，宣传口径“单日认筹破100组”。

按市场口径单组认筹金20万元计算，一天沉淀意向资金约2000万元；全盘450套，单日认筹即覆盖约22%货源——在单价12万+、套均1300万—2300万的内城豪宅盘里，这个转化速度不算温和。

底盘是“西二环+半步西城”。

项目位于丰台太平桥，东距西城界百米级，步行至9号线六里桥东站约500—600米，金融街、丽泽双CBD辐射。

5月19日保利经151轮竞价，以41.544亿元、溢价15.4%摘地，裸楼面5.76万/㎡，扣配建后约6.67万/㎡；9月20日拿证（京房售证字2026第86号），9月23日发案名，124天走完“拿地—报规—取证”，比早拿地19天的华润北京澐玺先领证。

450套、12.03万/㎡，货值近75亿。

9栋7—18F洋房+小高，容积2.0，124/139㎡全四居占78%，149/153㎡76套，181/182㎡楼王仅21套；

拟售单价11.12万—15.44万/㎡，8#/9#首层因5.6米抬板+下跃/挑高挂到14.9万—15.4万/㎡，比楼王次顶层还贵。抬板把“首层折价”重写成了“首层溢价”。

5.6米抬板=垂直现金流工具。

板下车行/设备/阳光车库，板上纯步行园林+万平下沉庭院+270°会所，近10米总高差消解内城临街噪音、首层返潮、人车混行三大老毛病。

马辉在发布会上把逻辑说得很直：600组量访、130组深访，推动北侧直梯、社区扶梯、电动车库、四居收纳等20余项迭代——客研不是软文，是把12万单价拆成“金融街通勤权+西城界面+不将就四居”的付费点。

财经账要分两层看。

6.67万综合楼面+台地/阳光车库建安（比普通地库多3000—5000元/㎡）+精装，可售成本约7.5—8万；12.03万拟售留4万+/㎡毛利空间，但市场普遍预期开盘85—94折、实收10.2万—11万，保利这盘更像是“老规预售窗口+内城断供”下的流速盘，不是利润盘。

同赛道华润澐玺（6米抬板、127—264㎡、滨水大平层）贴身肉搏，京华曜用“2.0低密+全四居+西城外溢”切更刚改化的千万级改善，澐玺吃丽泽顶豪。

认筹≠网签。

100组意向里，有多少全款、多少高首付、多少只是“半步西城”情绪客，要等10月底开盘转签才见真章。

丽泽板块中海丽金府、丽泽叁號院去化仅两成到三成，说明内城10万+并非闭眼清盘；京华曜的真本事，是用抬板和客研把“二环外稀缺性”先变成认筹金，再把认筹金变成监管账户回款。

一句话：京华曜单日破百组，不是二环回暖的铁证，是保利用6.67万楼面、5.6米抬板、124㎡全四居，把“西城边上的新房子”重新标成内城现金流资产——12.03万是价目表，10万出头才是买卖。