宸翰回款22.3亿 、宸裕敢涨1300元/㎡ 顺义老城跑出现金流样本

大家好，这里是楼花网。

十一假期最后一天，龙湖在顺义代建盘宸裕踩点开盘。

首开约210套、9.2亿元，次日即网签41套、1.78亿元，成交均价41597元/㎡——比隔壁兄弟盘宸翰的40290.61元/㎡每平贵出1300元，在“降价求生”的北京楼市里，反向小幅提价。

地块是同根生，节奏是算出来的。

两地块由顺义城投系（顺义新城+天竺地产）2025年2月以26亿元底价摘得，楼面约2万/㎡；西块096是宸翰（兴竺地产，宏琨城开持股70%、顺义国资30%），东块093是宸裕（城竺地产，纯国资）。

宸翰先跑：524套已网签458套、22.3亿元，车位去化297个、再收5900万，单盘回款已覆盖26亿总地价款88%；

宸裕蛰伏500多天，等哥哥把顺义老城（顺义站＜500米、老城配套）热度烘起来，再高开出货。

宸裕的账不靠暴利，靠代建费+国资资产增值。

龙湖不拿地、只代建代销，559套拟售4.47—4.53万/㎡，首开实收4.16万相当于备案92折；2万楼面+建安精装→成本3.2—3.5万，4.16万实收仍留6000—9600元/㎡缝差，但利润归国资，龙湖吃管理费率。

真正赚大的是顺义城投：26亿地款靠宸翰一家就收回近九成，宸裕再卖9.2亿，相当于“同一块面包，烤两遍”。

产品端学乖了。

宸翰97/118/138/165㎡，小户先清；宸裕99/120/139/189㎡，首开只放7栋、41套里99㎡占九成（8#4套、13#6套、14#7套、19#7套、20#6套），120/139㎡仅11#、12#各出几套。

花池比宸翰少、北向设备平台多赠，是“顺义刚改客要实得、不要花架子”后的微调。189㎡三面阳台+全景舱留给门面，不指望走量。

变量在股权与施工方。

宸裕曾想卖60%股权给大龙地产，2025年底告吹；大龙顺发后来以7.63亿中标施工总包——甲方变乙方。

宸翰总包是北京建工、设计汇张思；宸裕总包大龙、设计北京建院。

“谁盖的”会不会影响买单，是顺义买家的新顾虑；但4.16万/㎡、99㎡总价410万级、老城地铁盘，足够让地缘客先签再说。

宸裕涨价1300元，不是龙湖有多狂，是顺义国资用“宸翰试水、宸裕收割”的推盘节奏，把2万楼面地做成了22.3亿+的现金牛；

代建商吃管理费，国资吃地价重估，买家吃老城确定性——三方各取所需，才是北京远郊盘在现房时代还能热闹的真正底层逻辑。