第十二轮供地：北京把“主城补仓+新城试水”写进现房时代

大家好，这里是楼花网。

10月9日，北京规自委挂出2026年第十二轮拟供应商品住宅用地清单。

3宗地、土地面积约8公顷、建筑规模约14万㎡，落在丰台、石景山、平谷——不是放量冲锋，是“主城补配套、远郊补轨道”的精准投喂。

丰台新宫：四环—五环的流量备胎。

槐房村/新宫村NY-030北区，3.25公顷、地上建面6.05万㎡，贴4号线×19号线新宫站，万达、大悦春风里、南苑森林湿地公园在侧。

这是本轮货值重心，未来若拍出，对手直接对标嘉棠雅序（成交6.92万、楼面4.2万）和南四环刚改盘——新宫站双线红利+南苑生态，决定了它不会便宜，但是“现房新政下国企敢接”的那类地。

石景山衙门口：西五环的低密补丁。

1616-628/640地块2.98公顷、建面5.15万㎡（含托幼），邻1号线八角游乐园站、朝阳医院石景山院区、衙门口城市森林公园。

龙樾璟序把黄庄流拍地跑成销冠后，石景山信心回来；衙门口这宗吃“长安街西延+首钢园外溢”，但紧邻西五环，噪音折价和龙樾璟序北排铁路房是同一道题。

平谷二号地：22号线兑现前的远郊筹码。

1.97公顷、建面3.15万㎡，六环外、贴在建地铁22号线平谷站，华联/阅景公园配套。

平谷不是回款盘，是“轨道未通、先铺住区”的远期资产；在现房销售逻辑里，这种地民企碰都不碰，大概率是区属平台或央企代建托底。

“供地结构本身”。

8·28现房/封顶预售落地后，北京土拍不是停了，是换算法：岳各庄70亿巨无霸暂停优化、歇甲用“尾款24个月不计息”接盘，这一轮又只给14万㎡、主城两宗+远郊一宗——政府在做“小步快跑+风险分层”：主城地帮房企撑销售现金流，远郊地帮新城讲轨道故事，绝不在这时候再扔巨无霸吓退市场。

对开发商来说，新宫、衙门口的账很好算：楼面若控在4万—5万，配抬板/首层溢价/高赠送，还能在现房周期里留出1.5万—2万/㎡缝差；

但若按“旧规则”想靠楼花滚钱，这三宗地一个都玩不转。平谷则纯粹看22号线通车表和北京向东向北的职住外溢速度。

第十二轮供地不是“又挂牌了”，是北京在现房时代把土地也做成“现金流产品”——主城两宗给利润和回款，平谷一宗给预期和政绩；

谁还用2021年的杠杆逻辑看地，谁就该被挡在预申请门外。