83亿溢价17.4% 华润守擂温榆河

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9月3日，北京“8·28”现房销售新政后首场土拍落槌。

顺义后沙峪温榆河SY00-2101-2001/2002地块经172轮现场举牌+2轮线上报价、半小时拉锯，由华润置地以82.993亿元竞得，溢价17.37%。

综合楼面4.06万/㎡、扣商服后住宅楼面4.12万/㎡；同场朝阳驼房营629地块开拍前突遭暂停，首拍变“一地定音”。

地块是润园的“西北侧放大版”。

总占地20.22公顷，地上计容20.42万㎡（2001住宅19.92公顷/20.13万㎡、2002商服0.3公顷/0.3万㎡），住宅容积1.01、限高27米，安悦北路（12米）+裕园南路（20米）两条街坊路切分三组团，禁建独栋别墅，产品延续润园“8F洋房+双拼院墅”双线、面积段271㎡起跳。

相较华润2025年2月拿下的润园（2007-2008地块）60.24亿、楼面3.5万/㎡、17.21万㎡，本宗楼面贵6200元/㎡、建面多约3万㎡，总价门槛高22.7亿。

华润“守擂”的经济账。

润园483户、一二级取证393套网签339套、去化近九成、均价7.2万/㎡（洋房6.6万、双拼8.9万），回款超80亿、地价覆盖率140%，客户画像与产品反馈可直接平移新盘。4.12万楼面+建安精装约1.3万→可售成本5.4万/㎡，若沿用润园7.2万整体均价，毛利留1.8万/㎡。

但现房销售把回款后移18-24个月，按央企2.5%-3%融资成本测算，83亿地款资金占用新增财务成本约3.6亿，变相侵蚀利润。

金隅+懋源联合体（懋源云纪同板块在售）举牌至170轮方退场，证明远郊低密资产仍被豪宅专家认可，但17.4%溢价已显克制。

“新政分水岭”。

8·28三部委文件要求新出让宅地“有力有序推现房”，预售须封顶+资金全监管，过去“拿地8个月预售回血”的滚动模型失效。

华润敢在顺义押83亿，底牌是润园回款造血+央企低成本资金+连片开发摊薄街区路与公建成本；驼房营75亿级复合地块因细则未明被暂停，反向印证核心区巨无霸地块进入“等细则”观望期。

温榆河落槌价给后沙峪重锚：1.01容积首排河景4.12万楼面成新基准，若新盘实收守7万+，润园二手与懋源云纪（成交7.3万）将获支撑。

若现房周期遇顶豪需求波动，83亿货值去化拉长至4-5年，资金沉淀压力由华润资产负债表承接。

对北京土拍，这场“一停一拍”宣告内城看细则、远郊拼现金流的时代开启——华润温榆河一战，不是抢地，是现房新政下央企用资金厚度给低密顶豪续锚。