828新政后，北京土拍暂停了

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8月28日，五部委同日下发8份文件，房地产的底层规则重写。

六天后，9月3日下午3点，北京首场土拍，本应花开并蒂。

1、朝阳区驼房营JT-629地块，参拍者为中海新城、中建智地+太古联合体、华润置地。结果，只有中海新城领取了号牌，土拍暂停了！很快，官方文件也出来了。

2、顺义区后沙峪2001、2002地块：参拍者华润置地、金隅+懋源地产联合体。最终，华润置地以82.993亿元拿下，溢价17.37%，楼面价4.12万元/平米。

冰火两重天。

这个结果，让驼房营629地块更受关注。它的起始价75.21亿元，年内北京第二高，仅次于海淀四季青地王。

原因只有一个：629地块的地段太好了，位于东四五环之间，临商业，河景房。

驼房营629地块，曾在挂牌当天上了桌——中建智地联手太古地产注册新公司，注册资本75.21亿元，与起始价分毫不差。

当然，对手没闲着，招商蛇口已发出招标计划，投资估算116.75亿。

但，花姐今天拆地的同时，抛出一个尖锐的问题：房企之前"高周转"的投资模型，是不是得推倒重算了？

四个地块细节

驼房营629地块，由四块地组成：

1、0013住宅地块， 占地4.85公顷，建面12.13万㎡，容积率2.5，限高80米；

2、0001体育地块，拥有不少于3000个座位的体育馆＋训练馆；

3、0002体育地块，对标专业赛事体育馆；

4、0018体育地块，地下商业≤2万㎡、社会车位≥300个。

说白了，这又是一宗“肥瘦搭配”的地块。

这块“肥肉”，就是0013宅地。

它位于四环到五环之间，14.7公顷公园绿地环抱，北临坝河，与在建的太古坊只隔300米；西南500米外，是卖了110亿、刚刚清盘的北京宸园。

从供地文件看，这块地嵌在一片绿色之中。尤其是，带着河景豪宅概念。

驼房营629地块，花姐读出四个细节：

1、教科书级的形制。正南正北的梯形，几乎没有斜边浪费，商业、公园、河道三样配齐。朝向不用拧，楼座不用掰，日照、通风、楼间距全都好算账。

2、归家动线写进了出让条件。0018地块地下一层是2万㎡商业，地下二层是300个社会车位，官方文件明确"鼓励通过地下连廊与住宅地块连通"。

花姐翻译：从车库出来，不走地面，逛着地下商业回家。

这两年顶豪卷会所、卷归家仪式感，一个下沉庭院恨不得写十页楼书。这里直接写进了土地文件，城六区花姐没见过第二块。

3、体育馆不是画饼。建成后无偿移交朝阳区体育局，"同步设计、同步建设、同步验收"，严禁滞后施工。入住时就能用，不用等"规划中的配套"。

4、河景越放越值钱。坝河正在治理，河道上口从约45米拓宽到58米，两侧各留70米绿化带。北向的楼，看的是一条越来越宽的河。

驼房营029地块也有点包袱——北侧一条11米宽的街坊路，损容约1100㎡。但，换来的是北向开门、直通坝河岸线。这买卖，不亏。

强排推测：160㎡-240㎡户型

驼营房629地块，是天生做豪宅的。

它的南面有一条约40米的绿化带，北面是沿河景观带，不受退线的困扰。

好地不难解题。

花姐做了一版强排推测方案，用三句话讲完：

1、南小北大。南侧和北面两侧7栋，为17层小高层，放160㎡、185㎡；北侧临坝河排3栋24层大高层，放220㎡、240㎡。

河景是这块地最贵的资源，就得让最贵的产品去占。

2、用足限高。北侧24层，把观河景的户数拉到最多；南侧压17层，赚高得房率。

一高一矮，天际线有了起伏，楼王的尊贵感也立起来了。

3、中央花园＋十字轴。大开大合的中央景观，配下沉庭院，主入口开在西侧。

这套动作，宸园、万吉玖序都做过，市场已经用11万+的网签投过票。

其中，160㎡＋185㎡户型，合计510套，占了近八成。

这不是纯顶豪盘，是"高改走量＋少量尖货"：1600万上下的门槛，是走量的保险牌。

240㎡只有48套，全盘最贵的楼王位、最高的定价权、最强的圈层故事，都压在这7.34%身上。

此外，大西面大门的地下，有一条地下通道，与0018体育馆地下2万平米商业相连。

这里还藏着一道算术题：账面综合楼面价约4.39万/㎡，看着不贵。

但把5万㎡无偿移交体育场馆、2万㎡地下商业、300个社会车位全摊进去，业内测算住宅真实可售楼面价奔7万—8万元/㎡。

隔壁宸园6.6万/平米，万吉玖序6.44万/平米，中海酒仙桥新地8.11万/平米。

看不见的成本，才是这宗地真正的负担。

新政前后，账本变了

朝阳区豪宅市场，有三个事实：

1、酒仙桥双雄18个月清盘，180亿元落袋。这正是JT-629敢挂75.21亿元的底气。

2、同一个朝阳，去化在分化。紫京宸园比酒仙桥双雄，每平便宜1万多元。

差的不是价格，是稀缺资源的确定性——坝河、太古坊、成片更新，朝青板块给不了。

3、别忘太阳宫。宸园139刚领证，户均309㎡，拟售均价17.4万—18.6万/㎡，总价4000万起。

一个中建智地，同时在朝阳摆三张桌：太阳宫的终极改善，酒仙桥和紫金宸园的主流高改。

实际上，整个朝阳楼市，有一整条豪宅链子。

宸园139是“守”，原地焊死塔尖；缦合二期是“降”，一期520㎡起步，二期直接拉到280㎡~600㎡；中海广渠门是“算”，12万+起步，总价2200万就够得着，地王卖的是门槛；驼房营是“放”，654户里大半是改善票。

 

然后，是新政这道新题。

按828新政：新出让土地优先现房销售，房企须用自有资金购地，预售资金竣工备案后才整体解禁。

这里有个绝妙的对照：同一天，宸园139领证，按老办法卖期房；六天后，驼房营截牌，大概率按新办法走现房。

一张旧船票，一张新船票——账本的分水岭，就在这六天。

花姐把它翻译成房企的账：回款节点整体后移，开发周期拉长；75.21亿地价，加上体育场馆、地下商业的沉淀资金，全盘资金峰值奔着150亿去。

开发贷倒是可以最长放到7年、还本延到竣工备案。银行陪你熬，但项目现金流必须自洽。

老规则里，IRR靠快；新规则里，IRR靠熬。

宸园139赶上了旧时代的末班车，驼房营买的是新时代的第一张月台票。

这就是各家投资部，这几天连夜在改的东西。

花姐点评：

828新政之后，土拍没有变冷，但入场券换了材质。

期房时代，拼的是想象力：图纸一铺，售楼处一开，回款就来了。

现房时代，拼的是实体：钱要压到竣工，产品要摆在明处，得房率、装标、园林，现房对现房地比。

裸泳的人，一翻阳台就现形。

可预见的，新政后的土拍会出现一个新景观：牌桌上的人变少了，但每一个坐下的人，模型都算得更狠。

兴太地产那笔75.21亿的注册资本，看着是明牌，其实是把“项目公司制”的座位，提前坐好了。

中建智地懂产品，太古懂商业运营，一个做住宅，一个做内容，各出所长，各担风险。

这不是巧合，是新政筛选出来的必然。

对购房人，花姐一句话：朝阳顶豪的好日子没结束，闭眼买的日子结束了。

让子弹飞到现房那天，买家的腰杆，终于挺直了。