招商湖映天青发布 接棒玖树满和卡位通州九棵树5.5万+

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9月1日，招商蛇口在天青系北京首作发布会上揭幕湖映天青。

就是通州九棵树6016地块。

距6月23日拿地仅70天、拿地至规证50余天，把”天青系"第七座（杭州/西安/武汉/长沙等六城之后）落子东六环内副中心老城。

土地与硬指标。

6月23日五家国央企近180轮竞价，招商以10.217亿元、溢价20.95%摘地，楼面约3.03万/㎡（可售口径约3.15万）。

占地2.11公顷，地上计容3.38万㎡，容积率1.6、限高45米，排8栋11F纯洋房、346户，无回迁无保障，围合正南正北，3#/6#首层架空+风雨连廊+下沉庭院，东侧退让20米做口袋公园，主大门面宽近50米/约600㎡，宋风立面。

户型与得房率卷到区域上限。70-119㎡三至四居：

75㎡小三居：4.1米宽厅，边户实得95%；

93㎡三居两卫：室室观景、独立家政间，实得98%；

119㎡顶配四居：南向超10米三面宽、270°转角飘窗正对中央湖，实得率101%；综合得房93%-101%，靠南向通面阳台半赠+北设备平台全赠+侧飘窗。对标招商朝棠揽阅的"70段小户型"基因，但把实得天花板再抬1-2pct。

定价与对标。

隔壁中海玖树满和（楼面2.29万、578户3个月清盘、网签5.1万/㎡）已出清，湖映天青楼面贵7400元/㎡，预判开盘5.5-5.8万/㎡——75㎡400万级、93㎡510-540万、119㎡700万级，吃九棵树站500米+领展广场+东直门医院通州院区成熟配套，抢CBD外溢刚需刚改。

项目含义。

招商2026在通州四子（璀璨公元/云璟揽阅/朝棠揽阅/湖映天青）沿“地铁+老城”滚动。

湖映天青是其中容积最低（1.6）、户均最小（98㎡）、实得最高（101%）的流量钩子盘。

3.03万楼面留出2.5万/㎡以上价差，但5.8万上限需靠"天青IP+宋风公区+破百得房"三重溢价说服市场，否则将反被玖树满和5.1万成交价锚压顶。

变量在首开折扣是否守5.5万、346户小盘加推节奏、2029交付前玖树满和二手定价反噬。