大兴生物医药基地调规公示 9.67公顷拆成1.4低密双子

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8月27日，大兴规自分局公示《生物医药基地东配套区D组团DX00-0505-0022、0031等地块规划综合实施方案》。

在原2026年拟供地清单基础上完成一次“瘦身提质”式调规——用地从3幅合并为2幅纯宅地+2幅公园绿地，总建面从17.48万㎡砍至11.34万㎡，容积率从1.5-2.5统一压到1.4、限高从60米降至45米，南六环外临铁低密盘供给空白迎来补仓。

硬指标（公示版）。

D组团总用地9.67公顷，其中居住用地8.1公顷，地上总建11.34万㎡，容积率1.4、限高45米；西侧0022地块建面约6.57万㎡（配建600㎡社区商业+250㎡开关站+通信/有线/警务室），东侧0031地块建面约4.77万㎡（配建200㎡文化室+150㎡室内体育+30㎡公厕）；另切出0.88公顷+0.69公顷两处公园绿地。

地块方正、无商办捆绑，距4号线生物医药基地站800米，700米到龙湖时代天街，3公里内清华附中大兴小学部、首都医科大学大兴校区。

板块行情锚。

生物医药基地在售新盘近乎断档，主力供给靠二手：龙湖时代天街2026年二手成交2.2-3.5万/㎡（挂牌均价3.2万）、中海云筑次新二手2.5-3.1万/㎡、保利春天里3.0-3.4万，板块新房断供已久，上一波新房限价盘（中海云筑限价4.21万）已售罄转入二手。

1.4容积+45米限高可做8-11层洋房，户均若按105㎡估算约1080套，是板块近三年唯一低密纯新盘。

定价推演。

参照南六环外黄村朗月和风（楼面2.3万、拟售5.3万）与门头沟四道桥绿城（楼面2.46万、预判4.2-4.6万）的远郊比价，本宗地若2026年底-2027年出让，起拍楼面大概率1.6-1.9万/㎡（国企底价托底逻辑）。

保本售价3.0-3.4万/㎡，首开实收若守3.0-3.2万/㎡（89㎡270万级、105㎡330万级），将对龙湖时代天街二手形成“新房比二手贵不了多少”的降维挤压；若冲3.5万+则需靠“1.4容积+800米地铁+四代宅赠送”说服市场接受南六环外溢价。

产业底牌。

生物医药基地聚集科兴、民海、同仁堂等上千家企业，未来3-5年研发人才持续流入，但板块硬伤是南六环外通勤城区单程超50分钟、大兴学籍非西城东城，决定其客群以“基地就业自住+本地改善”为主，不具备海淀/朝阳外溢属性。

调规把容积从2.5降到1.4，本质是用地部门主动帮未来拿地方预留“好房子”赠送空间，避免重蹈庞各庄中海云筑（1.6容积仍卖不上价）覆辙。

对大兴供地节奏，这是继黄村0209（招商）、朗月和风（绿城）后南城低密补仓第三枪。

变量在正式挂牌时间、是否写抬板友好条款、国企底价还是民企溢价——若底价1.7万楼面成交，3.0万实收即留万元毛利；若溢价超15%，远郊盘利润模型将再次受压。