通州楼市，有一场恶战

通州老城区楼市格局

通州的楼市，从来是两个世界。

一个是运河商务区的世界：市政府东迁、金融企业总部落地、武夷融御们拔地而起，讲的是副中心的宏大叙事。

另一个是老城区的世界：梨园、九棵树、土桥、八里桥，讲的是地铁、菜店、学校和老北京人的烟火气。

6037地块属于后者。而后者，这两年的行情，要用两个字形容：能卖。

近两年，仅梨园、九棵树等老城板块，就消化了约3000套新房。这个数字放在当下的北京楼市，相当能打。

把老城区的供应摊开看：

1、尾盘阶段的：金隅花溪云锦、中海玖树满和，均价约5.2万/平；还有八里桥的朝棠揽阅，近千套的体量，也已卖到了尾盘。

2、在售的：中铁建花语璟云供应202套，去化近六成，均价约5.2万/平米；新城基业颐瑞府供应172套，网签75套，均价约5.93万/平米。

3、待入市的：招商6016项目已公示总平图，约350套；土桥6037地块，约330套。

这些楼盘卖得不错的，是90-140㎡的中等面积段，去化慢的全是136㎡以上的大户型。

老城区的购买力画像，被这些数据画得清清楚楚：

通州本地改善+东西城外溢+副中心通勤族，预算集中在400-600万元之间。超过600万，人家就去挑运河商务区或者市区了，轮不到土桥。

这就是为什么花姐的强排推测，敢做72㎡起步——市场用脚投票的结果。

再看供应端的后手：6016地块的350套、6037地块的300多套，再加上若隐若现的后续地块，未来两年，通州老城排队进场的弹药，拢共不到1000套。

需求端呢？近两年3000套的消化速度，接这点货量，绰绰有余。

花姐点评：

通州老城楼市，还能火热多久？

花姐的判断是：火，还能接着火，但只属于一半的玩家。

因为，这里正在经历一场残酷的分化。

一头是低总价、小面积、地铁盘——京玥兰园、璀璨公元、云璟揽阅们已经证明了，这种产品在老城就是硬通货，来多少消化多少。

另一头是高总价、大面积、慢去化——颐瑞府的网签数据摆在那，5.9万/㎡的均价、170㎡的户型，在土桥这片土地上，客群就是薄。

所以6037地块的答案，其实地块自己已经写好了。

2.0的容积率给了做洋房的资本，但产品必须往下沉，把总价摁在600万以内，吃透老城最厚的那层购买力。

不论谁拿地，大概都会走这条路。