安置房转性商品房，金隅8.7亿夺通州土桥6037

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8月27日，北京通州老城土桥FZX-0306-6037地块完成出让。

这宗原列入2024年棚改批复、定性为回迁安置房（核定地上3.87万㎡）的地块，经规划调整转为纯R2商品房后，于2026年7月24日挂牌。

8月27日现场竞拍，最终金隅地产以8.7亿元竞得，溢价率27.19%，成交楼面约2.7万/㎡，刷新2026年北京已成交宅地溢价纪录。

挂牌阶段三家线上各举一牌：天津卓宸盛川6.84亿、招商蛇口6.85亿、金隅6.86亿；现场经184轮举牌（合计187轮），卓宸盛川先退，招商中段杀入，金隅终局守住8.7亿整数关口落槌。

地块硬指标：编号京土储挂（通）〔2026〕043号，占地16140.23㎡，地上计容32280.46㎡，容积率2.0、限高45米（局部60米），起拍6.84亿、起拍楼面2.12万/㎡；配建社区综合服务150㎡、物业150㎡、菜店便利店可下置下沉庭院，临九棵树东路强化城市界面。

位置在九棵树街道、距1号线土桥站约300-500米，贴梨园主题公园、东直门医院通州院区、湾里·王府井WellTown。

板块行情锚：1公里内京玥兰园清盘成交5.4万、璀璨公元5.6万+、颐瑞府5.93万（172套去化不足半）。

2公里内云璟揽阅5.5万售罄、花语璟云5.2万；九棵树方向花溪云锦/玖树满和尾盘5.2万左右。

通州老城近两年已消化新房近3000套，5.2-5.6万是真实成交天花板。

拿地逻辑分野：金隅花溪云锦366套网签351套近清盘，补仓通州老根据地、守土意图明确；招商手握湖映天青（九棵树6016，楼面3.03万）待开，举牌至8.68亿止步属“护盘防御”。

卓宸盛川为民企进京试水，顺义府前街亦曾现身。

定价推演：2.7万成交楼面+建安精装约1.2万→可售成本3.9-4.1万，保本售价5.3-5.5万/㎡，与璀璨公元贴身、对颐瑞府形成降维。

若首开实收守5.2-5.4万（300-450万级三至四居），将直接抽走颐瑞府剩余97套及玖树满和尾盘客流；若冲5.6万+则需靠“安置转性稀缺+金隅交付信用”说服市场。

硬伤仍是八通线地面段噪音与老城界面天花板。

对金隅，这是用27.19%溢价换通州土桥3年首宗纯商品宅地的补仓权。

对北京土拍，是远郊熟地仍具弹性、国企民企同台肉搏的信号——底价托底逻辑在副中心老城失效，真刀真枪的187轮，比任何窗口指导都更能说明问题。