东城西革新里宅产商组团公示 永定门外再添内城样本

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8月25日，东城规自分局公示西革新里危改项目未入市地块规划条件（公示至9月2日）。

这块自2024年第四轮供地清单起多次“彩排”的内城明星地块，距正式挂牌再进一步。

项目位于永外街道南二环至南三环间、8号线/14号线永定门外站旁，总用地3.04公顷，地上总建面5.84万㎡，限高6-36米，由2幅宅地+3幅非宅地+1幅公园绿地组成“宅产商”混合组团。

宅地部分为0503-602南（0.28ha）与0503-607（0.92ha），合计占地1.2ha、地上建面2.52万㎡、容积率2.1、限高36米，形状不规则（602南地块呈“左轮手枪”状），预估排6-9层洋房、170-210户，套均120-150㎡改善导向，是东城近三年少有的二环边低密纯宅指标。

非宅部分统筹建面3.32万㎡：0503-609文化设施用地（1.03ha，含经营性文化≥8200㎡+350㎡社管+2100㎡街道体育中心政府回购+古树保护）；0504-601南/602为综合性商业金融用地（限高6米、地上以公共绿地为主）；另配601北公园绿地。宅产商一体核算，开发商需以文化商金配建反哺宅地利润。

东城内城对照系已全面顶豪化：金鱼池二期西（2024.7河北鑫界触顶摇号、楼面约6.08万、指导价15.1万、做中式合院）、祈年大街西路（2025.11北京城建竞得、住宅楼面10.36万/㎡刷北京单价纪录、容积<1.1、限高18米做院落）、前门东区织补（39.3亿、88户院落国资+绿发共建）。西革新里2.1容积+36米限高+永定门外站卡位“内城低密改善”而非“顶豪合院”，市场预期售价13-16万/㎡，2.52万㎡货值约33-40亿，但商文配建沉淀拉低净货值回报率。

节奏与变量：9月2日公示满后最快9月上旬挂牌（较原定二季度延后）；宅地从早期多地块捆绑减负为“2宅+3非宅”独立核算，降低拿地门槛但考验房企持有运营能力；永外非传统顶豪板块，产品若仅做常规洋房将浪费稀缺性，能否兑现13万+溢价取决于首层架空、南中轴风貌、文化商金招商三件事。

对北京楼市，这是检验内城低密宅地“宅产商平衡账”的关键样本——楼面若破8万，将与祈年大街西路同列北京最贵梯队；若国企底价托底，则印证核心区地块“不敢草率拍”的审慎逻辑。