北京房山楼市，有好戏看了

大学城这宗地，底价成交，不意外。意外的是拿地的方式。

电建地产早在7月9日，就以旗下北京海赋丰业的名义，发布了这块地的设计招标计划，连中标人都基本内定了。

这种"拿地即开工"的筹备模式，电建地产在门头沟华曦府金安项目就用过，属于成熟操作。

问题是，为什么其他房企没抢？

答案很现实。房山市场长期不温不火，刚需盘打价格战，改善盘卖不动。

大学城地块虽然位置不差，但商业占比不低、建安成本高、去化周期长，算账未必好看。

电建地产敢拿，主要有以下原因：1、央企资金成本低；2、有华曦府的临铁低密社区开发经验可以复用；3、看中了轨道微中心的长期价值。

空间上，这块地有优势也有硬伤。

优势很直接：地铁良乡大学城站上盖，周边高校环绕，城市界面干净；西侧隔街是已售罄的中建房山国贤府，板块认知有基础。

硬伤也明显：紧邻房山线和城市主干道，噪声问题突出。

不过住宅地块在南侧，中间有商业地块做天然隔音屏障，比铂瑞那种东侧直接贴地铁的布局，要合理一些。

双雄对决

0029地块，加上"好房子"标准，产品形态基本可以框出来。

45米限高，按3米层高算，最多14-15层；1.7容积率，纯洋房做不到，得是洋房+小高层的组合。

参考周边项目的密度，合理的排布应该是：南侧做几栋7-10层的洋房，北侧临商业的位置，放几栋12-15层的小高层，整体高低配，洋房拉品质、小高层冲货值。

按套均100㎡估算，0029地块大概可规划550-600套房源。这比铂瑞的827套少，比颐知筑的货量也小。规模适中，压力不大。

面积段怎么定？这是最关键的问题。

看周边竞品的供应结构：

1、铂瑞，供应827套，85-141㎡。其中70-90㎡网签69套（19%去化），90-110㎡网签17套（7.8%去化），110-130㎡网签8套（5.8%去化）。

注意，这是7月5日开盘到8月9日一个多月的数据。开盘官宣劲销237套，但网签数据目前只显示113套，中间的差额，要么是认购未网签，要么有水分。

不管怎么说，小面积段走得快，大面积段去化慢，是明摆着的事实。