北京海淀，地王终于来了

讲完优点，再看它的“包袱”：

1、需配建8500平方米公共设施。涵盖卫生、养老、助残、文化室一处，以及体育、社区管理、邮政等用房。

其中2100平方米邮政设施由邮政部门以建安成本价接收，其余设施由竞得人建设后无偿移交相关部门。

2、须建设两条南北向街坊路，宽度11米，纳入土地出让范围，会占用住宅容积率，使两块宅地的实际容积率提升至约1.75。

3、距西郊机场跑道仅600米，不仅噪音明显，还需严格控制建筑高度，保证自东向西、由低到高的空间秩序，形成平滑舒缓的城市天际线。

这也将进一步加大小区密度，东侧楼栋高度须低于8层。

不过，至少从目前公开的文件中，三块地仅限制了建筑高度，而未限制建筑最高点——两者是不同概念，后者约束更为严格。

三个周边的参考楼盘

此番海淀供地，四季青地块率先登场，会对其周边老盘带来多大冲击？

其周边2-3.6公里范围内，至少有3个在售楼盘：

1、海宸元境

位于宝山中路，由中建壹品开发，总供应396套，容积率2.1，均价8.34万/㎡；主力户型为99-139㎡三居、四居，总价800万起。

截至7月7日，累计网签270套，去化率68%，为上半年海淀新房套数销冠。其中，120-130㎡面积段供应121套、网签41套。

2、北京隅海岄

位于宝山中路，由金隅地产开发，总供应458套，容积率2.1，均价8.53万/㎡；户型为99㎡小三房及140㎡四居搭配。

截至7月7日，累计网签213套，去化率46.5%。其中，120-130㎡面积段供应155套、网签32套；130-150㎡面积段供应194套、网签101套。

3、保利熙瑞

位于半壁店，北距西郊机场跑道约2公里，由保利发展开发，总供应323套，容积率1.43，为西山现有最低密地块，均价12-13万/㎡。

主力户型为139㎡（60套）、166㎡（140套）、200㎡以上户型（113套）。

6月底，保利熙瑞首开认购109套，集中成交20亿元，目前网签数据尚未出炉。

结合三个楼盘的市场表现，四季青地块应当走差异化路线。

关键在于，其容积率为1.6（扣除街坊路后实际约1.75），低于海宸元境和海岄，但高于保利熙瑞。