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北京住宅土拍市场，太魔幻了。
6月4日、12日、25日，北京连续发布三轮供地清单，打破了以往按月供地的节奏，疯狂补仓。
至此，仅2026上半年，北京年内供地已推出七轮，合计30宗地块，土地面积106公顷，规划建面183万平米。
反观去年全年，北京共计出让九轮土地，合计56宗地块，土地面积252公顷，规划建面511万平米。
近期土拍节奏更为激进，从供地清单发布到地块挂牌上架，整体推进速度明显加快。
1. 第六轮朝阳区酒仙桥0013-1地块，7月28日开拍，起拍价37.2亿元；
2. 第五轮门头沟0114地块，7月30 日开拍，起拍价12.6 亿元；
3. 第七轮昌平东小口0002 地块，7月30日开拍，起拍价45亿元；
4. 第六轮朝阳区广渠路0409-10地块，8月4日开拍，起拍价70.5亿元。
以上四宗地块起拍总价合计165.3亿元，这个数字是什么概念？
对比今年上半年土拍数据就能直观感受：上半年成交21宗地块，整体起拍总价为329.253亿元。
两相比较，新上架地块整体价值显著提升。其中，广渠路地块更是今年目前总价最高地块，堪称年度地王。
为何北京会在6月集中批量供地呢？是上半年商品住宅土地供应体量，严重不足。
2026年上半年，北京成交宅地21宗，占地71.96公顷，规划建面135.04万平米，成交总金额339.743亿元。
2025年上半年，则成交宅地22宗，占地111.22公顷，规划建面220.756万平米，成交总金额约1005.48亿元。
核心指标同比全线下滑：
1、 土地面积同比下降35.3%；2、 规划建面同比下降38.8%；3、 土地成交金额同比大跌66.23%。
除此之外，海淀、朝阳作为历年宅地供应主力区域，前五轮供地均无新增住宅地块出让，直接让丰台二、三环推出的四宗地块，成为市场焦点，热度居高不下。
为补齐供地缺口、扭转市场颓势，第六轮供地集中推出三宗朝阳地块，相当于专属朝阳专场。这种情况，在北京历年供地记录中十分少见。
截至目前，海淀依旧没有新增宅地挂牌。
去年第九轮公示的东升镇0001、0002地块，尚未完成转正流程；西北旺D1地块、四季青西冉片区地块，也暂无出让消息。
大家且等着吧。
今天，花姐重点拆解广渠路0409-10地块，结合懋源騴橒臺项目，从多维度逐一分析。
一、用地规模与价格
广渠路地块占地3.68公顷，规划地上建筑面积约10.32万㎡，起拍总价70.5亿元，折合楼面价约6.83万元 /㎡。
它的起拍楼面价，比懋源騴橒臺5.28万元/平，高出29.36%；较成交楼面价6.21万元/平，仍高出10%，每平米差价达6200元。
单看这组数据，懋源騴橒臺具备明显价格优势。
两地块相距仅2公里。騴橒臺更靠近东三环，广渠路地块紧邻东四环高架，二者均为地铁盘，居住氛围一静一动。
騴橒臺即将正式开盘，据悉小户型售价不超过11万元 /㎡。
目前它已取证11栋楼，合计456套房源，户型面积覆盖129㎡、134㎡、157㎡、178㎡、217㎡、234㎡，项目预售参考均价约13.37万元 /㎡。
二、地块地形、容积率与限高
广渠路地块容积率2.8，建筑限高80米。地块西侧规划一条15米宽南北向街坊路。扣除道路用地后，实际住宅用地面积3.466公顷，实际综合容积率约2.98。
懋源騴橒臺小一点，占地2.89公顷，地块东侧配有7.5米宽街坊路，扣除道路后，实际容积率与广渠路地块基本持平。
两块地块还有一处相似特点：地块整体面宽充足。
广渠路地块呈规整长方形，东西长326 米，南北长105米；騴橒臺东西长约300米，南北长100米，仅西南区域地块轮廓略有不规则。
三、建筑退线与配套配建要求
广渠路地块毗邻双地铁站点，包含现状7号线与规划28号线。
其中28号线车站，紧贴地块北侧红线，这意味着地块北侧一排住宅楼，至少需要向南退线10米。
该部分占地约3500㎡，受退线影响，地块实际综合容积率进一步升至3.2。
反观懋源騴橒臺，北侧紧邻地铁11号线，建筑退线约7.5米。
规划要求广渠路地块，需在东侧09地块地下配建2000㎡商业空间，获批后可整体转让，地下空间直接连通地铁28号线。
该配建条件既是开发成本负担，也存在配套红利：
地下商业占用相邻地块地下空间，未来小区业主可通过地下商业，直达地铁28号线，实现地铁无缝接驳。
在北京，住宅项目直接连通地铁地下通道的项目，不是很多。
例如：朝阳中建智地太阳宫项目、保利朝观天珺；大兴中建壹品6038地块项目、大兴发展经开区地块项目、京投北熙区等。
四、产品强排预判
广渠路沿线是北京传统高端豪宅聚集区。
17年前，方兴地产（中国金茂前身）以40.6亿元拿下广渠路15号地，打造广渠金茂府，奠定了品牌豪宅标杆。
花姐获悉，去年底，金茂董事长陶天海曾在一次媒体会上透露，计划2026年在京打造全新升级版本金茂府产品。
时隔17年，广渠路0409-10地块再度入市——它的激活方，正是中国金茂。
不过，当前北京优质宅地稀缺，房企拿地意愿强烈，这块地大概率会迎来多家房企激烈竞价。
回望当年广渠金茂府地块，曾吸引十余家房企，历经 97 轮角逐才最终成交。
针对0409-10地块未来产品规划，花姐做了一套产品强排预测方案，仅供参考：
1. 主力户型区间180㎡~300㎡，总房源约400套。
2. 楼栋分南北两排平行排布，北侧楼栋24层，南侧楼栋10层。
3. 地块东侧配建2000㎡地下商业，连通地铁28号线。
如需完整详细的楼栋排布方案与图纸，可找花姐获取。
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