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北京土拍的热度，正从丰台，悄悄回流朝阳。
7月22日，酒仙桥0013-1地块，将正式迎来落槌。起拍价37.2亿元，折合楼面价6.44万/㎡。
作为北京第六轮供地的首发宅地，它的登场，拉开了朝阳下半年豪宅战局的大幕。
紧随其后的，是8月4日开拍的广渠路地块，8月4日开拍；北菜园9001地块，则尚无动静。
在北京楼市，酒仙桥板块是被市场，实打实验证过的豪宅沃土。
前两年的两轮供地，已经跑出两个标杆——北京宸园稳居板块销冠，中海万吉玖序紧随其后。
短短两年时间，这片土地已经吸纳了800多位高净值买家，百亿级成交额，足够撑起一个板块的江湖地位。
即将出让的0013-1地块，就在两大热盘隔壁，直线距离不过两三百米。地段、圈层、改善属性等，全部同源。
但，0013-1地块和前两次的供地逻辑，完全不一样。
它的背后，藏着朝阳官方最新的供地心思，也藏着酒仙桥豪宅下半场的天花板。
熟地为何拆分？
今年初朝阳供地计划里，0013地块原本是一整块完整的优质宅地。
占地4.27公顷，容积率2.8，总建面接近12万㎡，限高60米。指标规整、地块完整，是不折不扣的核心城区优质大盘。
但到了六月正式挂牌阶段，一切都变了。
这块地被精准拆分、精细调规。动作很小，却意味很深。
1、一分为二，化整为零。
原地块拆成0013-1、0013-2两个独立宅地。西北侧的0013-1，占地2.31公顷，建面5.78万㎡；东南侧的0013-2，占地1.96公顷，建面4.9万㎡。
两块地同步下调容积率至2.5，同时各自配建4米宽街坊路。地块边界、独立性等，彻底理顺。
2、配套移位，复刻成熟经验。
原本位于0013地块东北角的0011幼儿园地块，被整体挪至南侧街角。
这是一次稳妥的借鉴，对标的北京宸园的配套布局逻辑。
规避了北侧住宅临近幼教配套的噪音、人流干扰，最大化保证居住区的静谧度，把豪宅居住纯粹性做到极致。
3、限高上调，拉高产品上限。
0013-1地块建筑限高，从原本60米，上调至80米。
微调的高度，既能做出高低错落的楼栋天际线，丰富产品层次，也给后期立面展示、采光视野、社区仪式感留足了空间。
很多人疑惑：好好一块完整热地，为什么要拆开来卖？
花姐认为，楼市所有的供地调整，本质都是跟着市场行情走。
整块0013地块，比北京宸园的整体体量，还要大。后者由两宗地块组成，总建面10.11万㎡；而原生0013地块，建面多出近1.8万㎡。
如果一次性整体出让，对拿地房企来说，资金占压体量太大，后期去化周期太长。
更关键的是，酒仙桥的富人，已经被“收割”过一轮了。
截至目前，北京宸园卖出了583套，总成交107亿；中海万吉玖序卖出283套，成交66.71亿。
二者加一起，866位高净值客户，已经完成置业落地。
如今中海萬吉玖序进入尾盘阶段，板块增量客户持续消耗，豪宅市场的饱和度肉眼可见。
一次性推巨量新货，是冒险；而拆分分批、小体量精耕，才是稳妥的长线打法。
0013地块拆分，不是让利，是精准控量、稳地价、稳去化、保品质。
这是酒仙桥豪宅板块下半场，最清醒的一次定调。
两大标杆打底
一个绕不开的问题来了——0013-1地块，应该做什么样的产品呢？
酒仙桥现有两大豪宅的成交结构，就是它最好的产品说明书。
先看北京宸园。
全盘供应606套，整体去化96%，几乎卖空。
真正撑起流量和回款的，是143-145㎡、165㎡的主力户型，合计518套，去化率高达97%。
千万级改善，是北京宸园最稳固的基本盘。
而220-249㎡的大平层，仅88套，去化86%。体量少、库存稀缺，则是它溢价的天花板。
再看中海万吉玖序。
全盘370套，去化88.4%。它走的纯粹顶豪路线，户均面积达到210㎡。
168-215㎡中端大平层，去化最好，稳定在86%-92%；291-302㎡楼王产品，去化率95.5%，顶豪购买力足够坚挺；唯独372㎡超大整层，受众圈层极窄，去化相对乏力。
在结合朝阳紫京宸园、璞樾、融创壹号院、懋源騴橒臺等一众主城豪宅的产品规律，0013-1地块的产品答案，已经非常清晰。
它地块总建面5.78万㎡，可规划套数约315套，户均面积183㎡。
不做刚需小户型，纯改善起步，也不盲目做过剩超大平层，走最稳妥的中间溢价路线。
花姐对0013-1地块的户型猜测为：
1、145-165㎡流量改善，占比45%，168套。
承接北京宸园、萬吉玖序外溢客户，锁定千万级核心购买力，保证开盘去化、夯实现金流，守住基本盘。
2、190-220㎡中大平层利润主力，占比40%，113套。
匹配板块最优去化面积段，精准对准朝阳置换改善群体，贡献项目核心溢价。
3、240-270㎡少量楼王标杆，占比15%，34套。
少量稀缺顶豪产品，拉高社区整体定位与均价，严控货量，杜绝库存积压。
如此一来，没有赌性，全是理性。
虽然0013-1地块不临地铁、无河景资源，但2.5的容积率，在朝阳核心区新房里，已是第一梯队的低密水准。
结合地价推算，项目未来均价，大概率锁定在10.8-11.5万/㎡区间。
强排推演：地块格局，早已注定
读懂了0013-1地块的供地逻辑和产品定位，它楼栋排布的逻辑，也就随之浮出水面。
这次优先出让0013-1地块，而非0013-2等其他地块，核心原因只有一个：
它是整片区域的中心锚点。
期菱形地块，和宸园、玖序的地块形制高度相似。这种地形最大的优势，就是退线规整、遮挡可控、楼栋排布自由度极高，几乎不会出现无效土地、低效楼位。
0013-1地块的功底文件里，有一句极易被忽略的细节：
需与0013-2地块按同期建设项目考量，建设主体需配合签订协同建设协议。
简单地说，0013地块被拆分了，却不割裂，虽分开出让，但整体统筹开发。
这和纯独立拆分的中建智地瀛海地块完全不同，官方从一开始，就定好了整片片区的统一风貌、标高、界面。
结合0013-1地块的指标、退线要求、周边现状，完整强排方案可以锁定：
1、规划8栋住宅，纯板楼、一个单元设计，保证纯粹改善质感；
2、西南沿街排布3栋10-15层小高层，规避道路噪音，做社区前置缓冲；
3、社区核心位置排布2栋15层均衡楼栋，作为主力改善产品楼位；
4、东北侧排布3栋15-22层中高层，利用拔高视野，做项目标杆产品；
5、人行主入口落地西北角，仪式感最强、动线最合理，规避沿街干扰。
整套排布方案下来，0013-1地块与南侧0013-2地块，以及西北侧0002地块，楼间距、视线、采光、动线完全区隔。
彼此毗邻，却互不干扰。
花姐点评：
两年时间，800多位富人落地酒仙桥。
北京宸园、中海萬吉玖序的热销，证明了朝阳东三环外溢改善的购买力，从未枯竭。
但，市场永远是边际递减的。
极致的刚需改善客户，已经被收割一轮；顶豪客户的选择，却越来越多。
只要不做激进户型、不做夸张定价、不做过量货量；用低密指标、成熟圈层、稳妥产品，吃掉最后一批稳健改善需求。
0013-1地块，就是酒仙桥豪宅板块，最理性的一次收官补仓。
随着它落槌之后，酒仙桥豪宅的旧时代，大概率也就正式翻篇了。
热闹还在，但红利，已然见顶。
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