招商蛇口，终于笑了

最近的案例有两个：

1、丰台太平桥南0001地块，容积率从2.4降为2.0，地上建面减少了1.44万㎡；2、石景山黄庄村43号，容积率从2.55降至2.15，地上建筑规模减少约1.26万㎡。

按照常理，容积率越高，卖地总价越高，那为啥还要降容积率呢？

它们一定有难言的苦衷。最大的问题是，容积率如果太高，不好排楼栋，出不了好产品。

这一点，花姐在丰台太平桥南地块上分析过——5月19日土拍、预计保利发展、招商蛇口与建发房产有一场大战。（详见《招商蛇口，死磕丰台土拍》）。

回到九棵树6016地块，原因也大抵如此。

它最大的弱点，是建筑退线太多，主要来自两个方面：

1、东侧沿九棵树中路，绿化退线20米，和中海玖树满和一样；

2、南侧主要受中海玖树满和1#、2#和3#的影响较大。花姐测算了一下，6016地块从西到东的退距，分别约为38.94米、9米和34.46米。

这两类退线叠加之后，6016地块的实际容积率，将从1.6飙升到2.5左右。

如果6016地块不调规，按照原来的2.4容积率上架，那它的实际容积率到了3.3，将会无人问津。

强排方案推测

6016地块调完规之后，它的实际容积率与中海玖树满和差异不大。

简而言之，两个地块的产品，可以做到平权。

从表面上，6016地块的建筑限高45米，不如玖树满和——45米（局部60米）。

但，土拍文件中给6016地块留了一道口子：“在严格论证的基础上，可参照《北京城市副中心建设工程建筑高度弹性管理技术要点》上浮”。

这份文件显示，"地块控高为45米的居住用地，建筑高度按照48米予以控制，局部可上浮至63米。"

从理论上，6016地块建筑最高可建至21层。花姐预计，出于得房率考虑，它只会做到18F。

6016地块会做什么产品呢？先看看玖树满和的情况。

玖树满和有四款户型：

1、75㎡三居一卫，供应154套、网签154套、成交均价5.11万元/平米；

2、89㎡三居两卫，供应166套、网签132套、成交均价5.09万元/平米；

3、102㎡三居两卫，供应192套，网签175套，成交均价5.08万元/平米；

4、121㎡四居两卫，供应66套，网签65套，成交均价5.14万元/平米；

它总供应578套，网签526套，成交均价5.1万元/平米，总成交金额25.07亿元，去化率91%。

据此，花姐为6016地块做了一版强排方案推测，仅供参考。