亦庄土拍，提前飘出火药味

2、公园建成后，什么时候移交？这并没有明确列示。

根据过往的案例，代建公园的项目移交，有3、5年交出去的，也有10年都没交出去的。

建设周期和建造成本是显性的，但建成后的管养衔接，成了不可忽视的隐性成本。

5万平米的公园，养护成本至少得花十几二十块钱一平米，每年上百万的持续投入，都需要摊入开发成本里。

四、税负压力大，利润空间受限

从1401-1地块自身硬指标，以及今年北京楼市的行情看，它大概率会打造成刚需普通住宅。

这便带来一个问题，1401-1地块的价格天花板明显。

正常情况下，一个项目的普宅占比，也左右着其税负成本。

简单说，普通住宅越多，土增税越容易高。核心原因如下：

项目的总土地、建安等成本，是按普宅、非普宅的可售面积占比来分的，谁面积占比大，谁分的成本就多，反之就少。

所谓非普宅，即只要不符合普通住宅定义的其它各类业态，如产权车位、公寓、商业、储藏间、大户型住宅、高价住宅，等等。

普宅占比高了，能分摊到的成本被摊薄，增值率就容易超 20% 的免税线。

而非普宅哪怕亏了，也没法帮普宅抵税。 

所以说，1401-1地块在利润收益端，每家开发商都把账算明白了吗？

花姐点评：

有了以上四个难题，1401-1地块的门槛，并非哪个开发商，能随便跨越。

一众选手中，谁会最终成为它的主人呢？

花姐认为，中国金茂作为激活者，当排在第一。

小道消息，春节后上班的第一天，中国金茂的高级副总裁，携北京公司的一众高管，拜访了亦庄管委会，并做了长时间的沟通。

具体内容无从得知，但1401-1地块肯定首当其冲，也许还包括了1401-2地块。

它预申请4天就激活转正，似乎就是中国金茂的官宣——上述四个难题，想必已有了答案。

今年一季度，中国金茂全国土拍市场的表现，十分强悍。在上海、成都、西安等7城，先后斩获8宗地块，新增货值146.5亿元，位列行业第4名。

激活瀛海，或可见金茂对这块土地获取的决心。

随着璞逸丰宜、金茂满曜等盘的去化，进入下半场，中国金茂在京，也需要补货。

选择出手1401-1地块，是中国金茂懂亦庄楼市。在这里，先后开发了金茂悦、金茂府、金茂逸墅等四个项目，货值超过了300亿元。

此次再进亦庄，对区域市场、价格体系、客户需求等，应该有更深度的理解，也具备客群基础。

对中建智地而言，发布招标公告，也是一种宣言。但有中国金茂在前，遂愿的难度，很大。

它还有个难题，未给出终极答案。

2025年9月30日，拿下太阳宫地王后，已过去了197天，报规图仍在打磨中。

况且，在1401-1地块落槌后的4月27日，它还将势必拿下怀柔新城0103街区HR00-0103-6001地块，打造下一座国贤府。

在京阵营已然十分壮大，再血战拿下1401-1地块，面对诸多棘手的问题，够中建智地忙活的。

在花姐看来，与其血拼到底，中建智地倒不如成人之美。去年的黄杉木双子纠纷，中国金茂的斡旋，起了关键作用。

反而，保利发展等，才是中国金茂需要认真对待的对手。

毕竟，它们目前在京，可售货源也不多，亟需补仓。