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时隔40天，北京城建集团终于承认了一件事。
它砍掉了房山北广阳城项目的商业。
2月28日，北广阳城项目发布了一份设计方案的反馈意见通告，涉及FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020五个地块。
关注这个项目的人，并不多，只有6条留言，涉及5个方面问题。
但，北京城建对这个项目，格外看重。
北京城建开发公司董事长王聪颖对它倾注了心血，主要体现在两个方面：
1、它是房山首个“好房子”项目，不仅有内嵌式阳台，还拉高了建筑高度。
2、对项目进行调规，将原规划的商业变成住宅，增加了住宅货值。
这两个动作，折射出北京城建对北广阳城项目寄予厚望。
进入房山五年来，北京城建十分渴望打一场翻身仗。
砍掉了商业规划
早在1月19日，花姐就在《北京城建，乾坤大挪移》一文中提出：它的地上商业规划，为何消失了？
按照土拍文件，0016 地块须配套1处商业设施，不超过总建筑规模的15%——2775平米。
若 0016 和 0015 地块同期入市并统筹平衡指标，需配置商业设施地上建筑，规模不超过0.65 万平方米，且商业设施应结合轨道站点统筹设置。具体建筑规模以审定的设计方案为准。
但在报规图上，地上没有设置商业。甚至，也没有把商业挪到地下的迹象。
现在，这份反馈意见通告，给出了真相。原文是这样的：
"经市场分析及论证，项目附近已有北京首创奥特莱斯、首开龙湖北京熙悦天街、绿地缤纷城、山姆会员店等完善的大型商业综合体配套设施，满足区域级商业配置需求；
0013地块为社区公服配套地块，设有菜市场，商业服务网点等便民商业配套设施，满足街区级商业配置需求；
同时，该项目用地内配置便民零售、便民餐饮等项目级商业配套，满足《北京市居住服务设施配置指标》有关内容，符合上位规划的有关要求。"
中文博大精深。
它的表述十分含蓄，没有直接称取消了0016地块的商业设施，列举了项目周边有一堆的商业设施，套了一顶符合“上位规划”要求的大帽子。
言外之意，原来拿地文件里的商业规划，就不了了之了。
这种拿地之后大手笔调规的案例，在北京楼市是十分罕见的。
两个方向增加货值
北京城建想方设法，在给北广阳城项目增加住宅货值。
手法大抵有两种。
方法一：将拿地时的商业面积，变成住宅面积。
这种做法，至少可以带来两个好处：
1、大家都知道，商业是包袱，要运营得好，才有价值。如果建成6500平米商业，须砸不少银子；搞得不好，整个项目的利润就搭进去了。
2、6500平米商业，突然变成了6500平米住宅。如果按隔壁的和知筑3.72万元/平米房价计算，增加了2.42亿元货值。
方法二：将容积率调到最大值。
说来也奇怪。
拿地文件显示，0016地块的容积率，居然是浮动的——1.4-1.8，对应的规划建面为14382平米和18491平米。
这种参数设置，花姐在北京楼市里，也是仅见的。
实际上，0016地块在2025年8月份变过性，原来是其他类多功能用地，容积率1.7。
既然有1.8的上限在，北京城建肯定不会错过。
报规图上显示，0015地块和0016地块的地上总计容建筑面积为43155.18平米，恰好与拿地文件上的数字吻合。
这样一来，它又多出4000多平米住宅销售面积，货值1.53亿元。
通过这两种手法，北京城建增加了近4亿元住宅货值。
户型设置：86平到143平
城建北广阳城项目，是房山的首个"好房子"项目。
去年11月底，北京城建集团旗下的北京城建房地产开发有限公司，以14.71亿元底价拿下北广阳城项目，规划建面积约9.59万平方米，楼面价1.53万元/平米。
它的总占地5.56公顷，规划建筑面积约14.98万平方米。由五个地块组成，住宅分成南北两个区。
其中，北区（0015、0016地块）规划9栋7-11F洋房，419户；南区（0019地块）规划10栋5-14F洋房+小高层，408户。（如何选选房，请加入花姐团购微信：louhuar007）
花姐推测，它共分5种户型，面积为：86平米、95平米、110平米、125平米、143平米。
在户型方面，北广阳项目的好房子元素，主要包括了南向内嵌阳台和北向设备平台。
根据报规图，花姐推测其南向阳台进深有三种：1.4米、1.5米和1.8米，封闭、计入一半面积；南向没有阳台的地方，有飘窗赠送；北面设备阳台进深1.1米，不计入面积。
这直接背刺了和知筑，它南向无阳台，只有飘窗。
以95平米户型为例。
这是一款南向三面宽的户型，内嵌阳台进深约1.5米，面积约9.26平米，赠送一半；主卧飘窗面积约1.69平米，全赠送：北向设备阳台面积约3平米，全赠送。
它的总赠送面积约9.32平米，若按照80%的产权得房率计算，实际得房率约在88%左右。
花姐点评
五年来，北京城建集团深爱房山区，有的很成功，有的不尽如人意。
仅商品住宅开发，至少手握五个盘。
2021年10月拿下的长沟地块，自打2023年10月公示了报规图之后，很长一段时间没有动静。在2024年10月底，它被核准延期了。
2023年12月拿下的和知筑比较成功，截至2026年3月1日，网签453套，成交均价3.71万元/平米，网签金额18.74亿元，地价覆盖率160%。
2024年1月4日拿下的颐知筑，一言难尽。西区截至目前网签90套，去化率14.2%，成交价格3.04万元/平米，成交总额2.82亿元，地价覆盖率12.39%。
前不久，这个项目的东区调规了，增加好房子元素。（详见《北京城建，又背刺老业主了》）
2024年4月30日托底拿下的长阳FS00-0101-0002、0003地块，它最新的动态，停留在2025年6月，房山区发改委通过了项目许可核准。
现在，北京城建集团把希望寄托在北广阳城项目上，想办法砍掉商业、增加货值，等等。
北京城建集团越重视，北京城建开发公司老大王聪颖和操盘手王岸卿，身上的担子就愈重了。
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