中海新城大本营，杀出一个对手

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首钢地产打有准备之仗。

一个最新的例子是：首钢璟瑞长安。它位于北京石景山区，是首钢集团的原大本营。

2月12日，璟瑞长安公示了报规图，距离拿地仅10天。

有这个出图速度，是因前戏做足了。

早在拿地前两个月内，首钢地产就对璟瑞长安发过两次招标计划，一副势在必得的架势。

2月3日，它如愿以偿，以13.9亿元的底价拿下，折合楼面价3.8万元/平米。

拍地当天，案名也出来了。

璟瑞长安所在SS00-1609-0012地块，骨相不错，占地1.66万平米，东西长约189米，南北长约89米，正南正北，面宽大。

但，它在规划上也有一些硬条件，主要体现在三个方面：

1、沿街界面

a、地块北侧退用地红线，距离不小于8米；

b、与北边工业遗存煤仓南侧距离，不小于40米，并在东西方向上尽量拉开与煤仓距离；

c、在北侧沿街面，形成具有一定开放性和通透性的公共空间；

d、用地北侧沿街界面公共空间景观设计，与煤仓外部公共空间景观设计呼应，结合工业美学要素，体现与首钢园区相融的设计理念。

2、天际轮廓线

建筑高度北排限高35米，其余区域限高45米。

3、建筑立面造型

整体风貌应与首钢园区工业风貌相协调，同时符合长安街沿线庄重、大气的城市形象，主要立面须采用公建化的立面风格。

以上三点，首钢地产会如何体现在璟瑞长安的图纸上呢？

这是考验建筑设计师的关键点。

璟瑞长安的设计单位是天鸿圆方。首钢设备处0012商业地块，也是这家设计公司。首钢璟悦长安，则由基准方中设计。

选择不同设计单位，大概是一种平衡策略吧。

煤仓博物馆+丰富的配套

璟瑞长安的报规图，很漂亮，彩图、有景观。

这种操作手法，在石景山比较常见。如：中海瑞文里、中海玉华玖章、中海长安玖章、中海长安源境，皆如此。

和很多楼盘设计方案不同，璟瑞长安多了一张区位图，完整的画出了北面煤仓博物观全貌，以及周边地块的规划。

先看总建面2.83万平米的煤仓博物馆：

1、六个南北走向的煤仓筒仓，每个筒直径23米、高46.8米、南北长144米；

2、两个临时展馆，9号馆和10号馆；首钢大食堂；两个会议室、一个办公室；

3、北面还有一块土黄色色块，大概为写字楼空间；

再看周边，璟瑞长安的西边和西北边，皆为首钢工业遗址博物馆。

南面为0011多功能用地——占地1.45公顷、建面3.91万平米；

东面为0009商业金融用地——占地1.75公顷、建面6.12万平米；

东北为0021居住地块、占地0.74公顷、建面2.07万平米；

东南为0006公交用地、占地1.99公顷、建面6.17万平米。

再往东面，还有0019（占地约2.4公顷）、0017（占地1.93公顷）和0014（占地1.64公顷）三个居住地块。

璟瑞长安占地1.66公顷，东距地铁11号线新首钢站的D出口，近在咫尺，仅100多米。

从整体上看，璟瑞长安的周边界面很不错，北面和西面都是博物馆，东面有商业、地铁、公交和幼儿园等。

退线+限高，令楼栋排列紧凑

璟瑞长安的楼栋，蛮紧凑的。

它规划7栋7-11层洋房，总建筑面积56078㎡，其中地上建面3.66万平米，地下1.95万平米。

七栋住宅楼，呈行列式排布，东西大抵对称。大门在北侧，有一个下沉庭院，与4#的首层架空层相连，形成一个会所体系。

南面6#和7#，紧挨红线，距离仅有1米，西侧5#也是如此。

璟瑞长安的容积率为2.2。一般而言，这种容积率不应该是纯洋房设计，会导致楼间距太密。

璟瑞长安也是没办法。即便拿地文件限高45米，但它最终的建筑高度，只有33.45米。

为什么要这么操作呢？答案还是得从拿地文件里找。

1、受退线规定的影响

璟瑞长安北面，有一条进深8米的退线，退线面积约1620平米。

按照土地文件设计，1#、2#、4#距离最南面的煤仓，距离约40米、43米和66米。

2、最北排楼栋限高35米

一般来说，地块楼栋设计是北高南低。

璟瑞长安在限高上很吃亏，拿地文件要求北排最高只能35米，导致南面的楼栋不好超过它。

6#和7#分别不能超过11层和9层，是可以理解到，为啥中间的4#不设计成建筑高度45米、15层呢？

花姐推测，璟瑞长安除了想保持纯洋房社区的调性，也会提高得房率。

有了这两大限制，璟瑞长安现在的方案，算是最优的了。

包括6#，不得不采取顶上退台设计，也是出于日照的考虑。

此外，璟瑞长安图纸上还有两个小特点：

1、室外地坪标高，高于室内地坪15公分，这种设计比较罕见。在门头沟的电建长安华曦府金安出现过。花姐推测，大概是为了拉高层高；

2、天鸿圆方的设计师，可能开小差了，忘记标注楼栋的出入口。

户型配比，与兄弟差异化

璟瑞长安所在的石景山，蛮卷的。

主要在售楼盘，皆来自中海新城：中海寰宇天下天镜、中海长安玖章、中海长安源境、中海瑞文里、中海玉华玖章。

还有一股力量，就是首钢集团旗下的璟悦长安，以及元玺。元玺的大股东是首钢建设，首钢地产的兄弟公司。

它们的成绩单，喜忧参半，小户型走红，大户型冷清。

1、天镜。2024年3月拿证，供应884套，网签476套，成交均价6.5万元/平米，成交金额40.37亿元，地价覆盖率71.96%；

2、中海长安玖章。2024年9月拿证，供应180套，网签128套，成交均价7.59万元/平米，成交金额18.81亿元；

3、长安源境。2024年9月拿证，供应664套，网签218套，成交均价5.97万元/平米，成交金额15.71亿元。加上长安玖章，地价覆盖60%；

4、中海玉华玖章。2025年10月拿证，供应104套，网签36套，成交均价7.31万元/平米，成交金额4.73亿元；

5、中海瑞文里。2025年9月拿证，供应819套，网签352套，成交均价6.23万元/平米，成交金额22.74亿元。加上玉华玖章，地价覆盖率60.73%；

6、璟悦长安。2025年7月拿证，供应700套，网签234套，成交均价6.1万元/平米，成交金额14.69亿元，地价覆盖率52.46%；

7、元玺。2023年12月拿证，供应818套，网签551套，成交均价6.89万元/平米，成交金额56.57亿元，地价覆盖率108%。

其中，璟悦长安是石景山楼市的首个好房子，中海瑞文里和中海玉华玖章紧随其后。

现在，璟瑞长安来了。

它户型的赠送手段很大：南向内嵌阳台半送+北向设备平台全送+飘窗全送。南北阳台阳台进深，皆为1.8米。

相比璟悦长安等其他三个好房子，璟瑞长安在赠送尺度上，略胜一筹，且是纯洋房配置。

有关璟瑞长安的户型配比，花姐推测它有三款主力户型：85平米三居（290套）、100平米四居（55套）和119平米四居（51套），及8套顶层异型户型，共计404套。

它有72%户型的面积段，在90平米以下。

反观兄弟璟悦长安，90-110平米户型（97平米、107平米）共有580套，但110-120平米面积段，是空白。

这对兄弟，走了差异化路线，硬刚中海新城群狼。

花姐预计，不久后，首钢地产将在石景山拿下第三块地：首钢园1610-0001、0002地块，占地2.93公顷，建面6.01万平米。

石景山楼市，双雄格局正在形成中。