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这家国资地产商,太能折腾了

房财经 ·

2025/11/16 08:45

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每一个楼花,都是独一无二的。这里是楼花网。

时间过得真快。

屈指算来,北投栖澐湾取得规划许可证已20天了,但公众的反馈意见通告还没下来。

北投置业真应该向电建地产学习,长安华曦府金安在领证五天后,补发了反馈意见。

态度,是第一位的。

一年多来,北京楼市缺失报规图反馈意见的楼盘,至少还有9个:

昌平的城建国誉燕园朗润、北京国贤府二期、龙湖恩祥凌云颂;朝阳区的北京隅东序、紫京宸园、璞樾;延庆的中建臻源府;海淀的中海翠湖玖章、通州缦云ONE二期等。

依照花姐的观察,但凡躲闪群众意见的楼盘,总有点难言之隐。

如果监管不严,能混就混过去了。

不过,最近北京楼盘对报规图公示环节管理趋严,从原来的两步——报规图公示和通告反馈意见,变成三步——报规图公示、通告反馈意见、公布最终设计图。

栖澐湾是那个幸运儿,赶在新政策之前拿证了。它之前的名字,叫北投云帆汀澜。

一个关键问题是,栖澐湾8月12日公示的新版报规图,隐藏了什么信息呢?

卫生视距不达标

和旧版报规图一样,栖澐湾新版图纸也是个扫描件,有折痕,且更为模糊。

大家也只好将就着看了。

它的西区为6003地块,规划地上建面5.2万平米,12栋8F-15F住宅楼;东区为6004地块,规划地上建面4.88万平米,西区12栋4F-15F住宅楼。

这个小区有几大特点:

1、朝向。楼栋东偏南约20度;东西两个区的大门相对,会所及商业设在东区。

2、车库。6003地块的车库出入口的坡道,距离11#仅有5米。

3、人防。6003地块和6004地块的四个人防出入口、高4.2米,都设在楼王的南面,大煞风景。

4、消防。6003地块的雨水调蓄池、化粪池,设在消防扑救场地上,不合规。

5、户型。分79平米、89平米、107平米、110平米、125平米和140平米六款。

6、阳台。它的户型南向有内嵌式阳台、半赠送、全封闭,北侧全送封闭设备阳台,侧面和南面送飘窗。

7、隐私。多处配套楼漏掉了标记不开窗问题,卫生视距不达标。

此外,6003地块北面规划为商业用地、西面为其他类多功能用地、南面为绿地;6004地块北面规划为体育用地、东面为工业研发用地、南面为供应设施用地和工业研发用地。

它孤零零地,周边没有住宅缺乏居住氛围。

规划高度等于建筑高度之谜

栖澐湾在消防设计上,有些疑问。

1、楼栋上标出的“规划高度”和"消防高度"一样高。

这种做法十分罕见。一般而言,规划高度为建筑高度,包含了女儿墙,而消防高度指屋面的高度,会低于规划高度。

花姐找到三个例子来印证:

A、2023年11月1日公示的旧版云帆汀澜图纸显示,东地块(6004号)西北角住宅楼的规划高度为27.3米,消防高度为26.95米;

B、2024年11月29日公示的北京隅西颂图纸显示,4#的建筑高度为52.6米,消防高度为51.83米;

C、2025年8月8日公示的国誉星城图纸显示,1-6#的建筑高度为33.15米,消防高度为33米。

这三个例子表明,消防高度是低于规划高度的。

栖澐湾报规图规划高度和消防高度“等高”,意味着它故意不做女儿墙,担心影响日照问题。

不仅如此,西地块(6003号)的11#还出现了乌龙,东面两个单元的消防高度标错了位置,不应该标北面的退台高度,应标在10F的地方,也不是27米。

设计师实在是太粗心了,要打板子。

新旧两版图纸相反的间距标法

如果说栖澐湾的规划和消防高度标记是粗心,那么它的楼间距标法,是故意的。

建筑间距一般包含两种类型:

一种是遮挡建筑为板式建筑的间距,建筑间距是指长边之间间距,并根据长边与正南北向夹角不同,执行相应的折减系数;一种是遮挡建筑为塔式建筑的间距,是指塔楼与被遮挡建筑正南北方向之间间距。

花姐发现,栖澐湾新旧两版报规图,在标记楼间距手法截然不同。

1、旧版图纸,都是按长边方向标楼间距;2、新版图纸,都是按照正南正北标楼间距。

到底哪个对呢?

很显然,旧版图纸的标法是正确的。因为,不论新版还是旧版图纸,都是板楼为主,就必须按照长边方向标间距。

对于新版图纸,花姐按长边方向画了一张间距图,楼间距比也都是达标的。

令人十分纳闷的是,为什么新版图纸非得按正南正北标呢?

这几乎是一个设计师不太可能犯的低级错误。

由于栖澐湾调规后的图纸改变很大,导致之前拿到的规划证、预售证和施工证,都需要推倒重来。

从拿地那天算起,时间已经过去了28个月了。


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