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刚过去的10月，北京楼市的整体表现，并不优秀。
无论新房或二手房的成交套数、面积、金额，环同比都有下滑。
不过，这些宏观数字，对一些具有强大虹吸效应的热盘，没有丝毫影响。
强者恒强，正在成为北京楼市的一大特点。
最明显的例子，莫过于位于副中心核心区的中建运河玖院。
10月，它以12.74亿元的成交金额，再次蝉联北京普宅（8万-/平）市场销售冠军。
9月20日，中建运河玖院正式开盘，到月底便以448套、5.8万平米、35.68亿元的成绩，成为当月北京楼市的三料冠军。
截至11月4日，开盘仅40天，它网签602套，不仅成为通州楼市的绝对王者，也是整个北京今年新房销售数量的亚军。
现在，随着一期所剩房源不多，它的二期也已在入市的路上，预计将在12月正式开盘。
不出意外，当二期开盘后，中建运河玖院将极大概率，问鼎2025年度京城楼市的销冠之王。
一旦这个夙愿实现，它的成就，短期内怕是无人能破。
因为，一个房地产项目想要创造神话，首先要占尽一切可占尽的资源。
但，自中建运河玖院后，北京能同时集齐多地块联动开发、位居区域最核心位置、拥有5A级天然河景、产品尺度封顶的地块，几乎没有。
从这个意义上讲，中建运河玖院不仅仅创造了楼市销售上的奇迹；中建玖合更是为北京城市副中心，树立了一座灯塔项目。
超级社区诞生记
中建运河玖院能成为现象级热盘，首要因素是它的超级社区属性。
完整的它拥有“八子”：其中有7块为住宅，1块为商业写字楼，这本身就是一个巨无霸——整体占地面积11.28万平米，规划地上建面26.19万平米。
在最初的土地出让文件中，让它成为超级社区的设计，就已定型。
有关它的“城市设计和建筑设计要求”，十分苛刻，足足耗费了两页半的A4纸。其中，关于子地块间的连通、建筑外立面色彩、商业配套等，都有详细说明。
问题是，如此规划蓝图要成为现实，不仅对开发商的统筹能力有着极高要求，更考验着其钱包厚度。
可中建玖合偏向虎山行。
背后，源自它过去多年，深度参与了北京城市副中心的各种项目建设，对这片土地了解极深。
今年7月，中建运河玖院一期规划图出炉；不久后，一组效果图的披露，让它瞬间成了整个北京楼市，最大的流量明星。（详见《中建运河玖院杀到，谁慌神了》）
可真正看到一个完整的中建运河玖院，是10月9日二期四块宅地块规划图的公示。
将一、二期合一起，中建运河玖院规划上，除邻里共享中心外，不仅全部满足了今年初“北京好房子技术要点”中的指标要求，甚至超标不少。
沿大运河的0708、0810、0811三地块相连紧密，上有天桥，下有地下通道，通过它们，互为一体。
整个社区西边最靠近运河的7栋住宅楼，风雨连廊从大门开始，几乎延伸到了每栋楼下，且每栋首层为架空层，可能打造不同主题的配套内容。
就集中式会所而言，全部集中在一期的0708地块。
东北的0705、0706地块，0807、0808地块之间，分别由过街天桥连接，形成两两连通。在0706、0807、0808地块西南，有三栋家园中心，是整个小区的地上商业。
如此超级规划，在当下的京城楼市，绝无仅有。
副中心的重要组成部分
中建运河玖院之所以要超级规划，重要原因是它要匹配今后北京城市副中心的整体规划。
这也是它能够爆火的第二大因素。
到2035年，北京城市副中心要初步建成国际一流的和谐宜居现代化城区；空间上，要形成 “一带、一轴、多组团” 的结构。
“一带” 即大运河生态文明带；“一轴” 为长安街东延长线；“多组团” 则是通过 12 个民生共享，以及 36 个美丽家园（街区）作为生产生活单元，建设职住平衡、宜居宜业的城市社区。
“多组团”中，就包括了中建运河玖院。
它位居北京副中心核心中的核心，距离北京市政府的直线距离，约900米。
在其北边紧挨着，是副中心综合交通枢纽，一座具备交通出行与城市生活功能的综合性建筑，也是亚洲最大的地下综合交通枢纽。
它的地下建筑规模约128万平方米，地上规划建筑规模约139万平方米，整体投资超过400亿元。
副中心综合交通枢纽连接了2条城际铁路、4条轨道交通——6号、22号、104号和101号线、1条市郊铁路和15条公交接驳线路。
今年9月，副中心综合交通枢纽地下内部装饰已完成95%，预计年内将投入运营。
此外，中建运河玖院还拥有无与伦比的自然景观——它的南边，便是5A级大运河文化旅游景区。
对北京这座本就缺少大河的城市而言，流淌了2500年的大运河，就是它的灵性。
而中建运河玖院和大运河最直接的关系，便是在0708地块的西南角，与大运河景观带之间，建了一座地上连廊。
通过它，大运河的自然风景，也就成了中建运河玖院业主的外拓园林。
超级产品力
中建运河玖院的产品竞争力，也是当下京城楼市一等一存在。
最直接的例子，它的产品尺度，包括了内嵌阳台+奇偶阳台+飘窗+设备平台。
在北京楼市尺度收紧的背景下，它所有户型的内嵌阳台进深，是顶着1.8米上限进行的。
一期96平、109平、126平、150平户型，全部做到了南向通面内嵌阳台；北面两处设备平台；边户另有飘窗设计。
182平以上的户型，更是做到了内嵌阳台+奇偶阳台的超级尺度，北向另有多处设备平台赠送。
这让一期实际得房率，在90%至95.4%之间，冠绝京城所有的高层项目。
这些，共同组成了中建运河玖院热销的第三大因素——产品力超强。
而目前一期6.19万元/平的网签价格，也成了通州楼市的价格锚点。
花姐对比一、二期的设计图后发现，中建运河玖院对二期户型进行了新的优化和迭代。主要体现在两点：
1、大户型有所减少，增加了小户型的套数；
2、出现了全新户型，面积约175平米；
新的175平米户型，是正经的南向四面宽：客厅，两个次卧，以及主卧。面宽可达到17米，面宽进深比1.62。
在花姐看来，该户型将是整个中建运河玖院中，采光通透性最强的户型之一。
花姐点评：
对一家开发商而言，尊重每一块土地，是其最大使命。
而中建运河玖院这样一宗可遇不可求的地块，更值得中建玖合倾其所有。
事实是，早在去年底，中建运河玖院所在地块，就已经进入了土拍清单中。只是，当时只包括了其中的“五子”。
但最终，它还是下架了。
直到6月4日，中建玖合终于遂愿。不过，最初的“五子”变成了“八子”，地价也涨到了74.91亿元。
中建玖合为何要在中建运河玖院身上，花费如此财力和精力？
在花姐看来，这是一座足以载入中建玖合发展史上的标杆项目。
它不仅是对中建玖合开发能力的证明，更是一家房企对城市副中心，这片稀缺土地的价值贡献。
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