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拿地四个多月了，北京海淀半壁店0003、0004地块（简称“半壁店双子”）的报规图还没出来。
但李红亮没有闲着。
这位保利发展北京公司总经理，一边破釜沉舟式地将嘉华天珺西区调规，一边龟速式地推进半壁店地块的开发工作。（详见《保利海淀豪宅，动了一次大手术》）
9月23日，北京慧海常筑置业有限公司发出了两则施工招标资格预审公告，合同估算价7.21亿元。它是0003、0004地块的项目公司，保利发展和北京建工地产，分别持股70%和30%。
这意味着，半壁店双子有了较大进展。
但，一个地产项目的开发流程通常是，先出报规图，然后是领取规划证，最后才是拿施工证。
从这个角度看，半壁店双子还须等待蛮长的时间。甚至有传闻称，北京建工打算撤股了。
自打拿地起，有关它们的容积率如何统筹规划，建筑高度是15米还是18米等问题，颇受关注。
这些谜底，已露出蛛丝马迹。
容积率为1.42和1.44
仅从地段上看，半壁店双子是很好的。
它在西四环外约500米，是最近几年海淀离四环最近的地块。
今年5月20日，保利发展+北京建工联合体以45.45亿元拿下半壁店双子，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。
在拍地之前，地块的指标已经松绑：
1、把0004地块内的7米宽街坊二路抹去了，不吞噬容积率；2、两个地块的容积率、绿地率可统筹核算，两地块地下可连通，开发的灵活度极大增强。（详见《海淀半壁店地块：砍了高度，得了自由》）
0003地块占地2.35公顷，规划建面，容积率1.3；0004地块占地1.71公顷，规划建面，容积率1.6。
两地块怎么统筹核算？那两则施工招标文件给出了答案。
1、0003地块最新参数：总建面约55634平方米，地上建面33300.6平方米，地下建面积 22333.4平方米，可以得出容积率1.42；
2、0004地块最新参数：总建面约44914.02平方米，地上建面24658平方米，地下建面20256.02平方米，可以得出容积率1.44；
简而言之，0003地块容积率增加了0.12，0004地块容积率减少0.16，令两者的容积率基本拉平。
如果从舒适度来看，0004地块会强一些，面宽进深比更大。
建筑限高18米曝光
在拿地之前，半壁店双子有个不确定的因素。
那就是建筑高度。
在3月11日的“多规合一”协同平台审核意见函里，这两块地参数表的“备注”一栏，特意写上了一行字：“建筑高度以最终批复为准”。
近几年，这类话很少出现在土拍文件。一般而言，建筑高度在限高之下，是不需要这句“废话”的。这预示着，它们的建筑高度可能生变。
果不其然。
在4月18日，北京规自委海淀分局发出一份规划要求补充函，里面写道：“......各地块建筑应按15米控制，最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。”
到底建筑高度是15米，还是18米，这个表述很模糊。
也正是因为高度没有明确，半壁店双子的产品才有了悬念。
直到9月初，半壁店双子的建筑高度似乎已有定论。
在北京慧海常筑置业有限公司发出的一则有关“方案设计、初步设计、施工图设计”的招标公告里，很明确地显示，建筑高度为18米。
投标人递交文件的截止时间为2025年9月22日。这也是半壁店双子发出施工招标的前一日。
学习树村和宝山地块解法
如果半壁店双子建筑限高定在18米，那须重新理一下它们的参数。
0003地块：占地2.35公顷，规划地上建面3.33万平方米，容积率1.42，限高18米；0004地块：占地1.71公顷，规划地上建面2.466平方米，容积率1.44，限高18米。
这个条件，比同在海淀的中海树村地王要好，虽然大家都是限高18米，但扣除南面的街坊路和东边的防护林，中海的实际容积率为1.955。
但中海地产化腐朽为神奇，规划出“大平层+叠墅”组合。它的首层通过台地景观做下沉设计，加上顶层透过坡屋顶偷高度的手法，令层高达到3.15-3.4米之间。（详见《北京单价地王，破冰了》）
中海树村地王的解题思路，可供半壁店双子参考。
花姐建议，如果半壁店地块建筑最终确定为限高18米，可以做成纯大平层产品，户型在150-200平米之间，不必去卷叠墅，因为总价太高了。
毕竟，北京西四五环的地段，不如西北五环外。
这一点，可以参考往西3.5公里外的宝山村双子，中建海宸元境与北京隅海岄，都不约而同地选择了做刚需豪宅，主力户型在99平米至145平米之间。半壁店双子正好可以和它们做出差异。
当然，想买半壁店双子座的购房人不要忘了，屋顶上空还时不时有飞机掠过，它北距机场只有2公里。
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