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金九银十，丰台一个最值得期待的楼盘，已进入开盘倒计时。
9月19日，北京市建委网站显示，建发金茂观宸二期（下称观宸二期）已经预售证公示，备案名观璟嘉园。
随着预售证的下发，也意味着认筹将随时截止，据说首推房源有限，且热度很高，预计很快就会开盘。
观宸二期的开发节奏，非常丝滑。
从6月24日拿地，到预售证公示，只用了87天，如果再算到开盘的日子，拢共也不到3个月时间。
而一期从拿地到开盘，则用了近4个月。
作为操盘手，建发房产在观宸二期身上取得如此高的效率，勋章上的一大半，要给予一期。
2024年11月29日，建发房产联合中国金茂及汇成集团，以24.35亿元摘得观宸一期地块，楼面价约4万元/平米。
彼时，正值丰台楼市的信心低谷期，外界对它的前途，充满担忧。
但，建发房产以中国传统建筑“风雅宋韵”风格，硬生生将观宸一期，打造成了丰台乃至整个京城楼市，最具影响力的热盘之一。
今年前8个月，它的网签金额，牢牢占据着丰台楼市的头把交椅；在北京商品房网签金额TOP10排行榜上，也是唯一一个上榜的南城项目，位居第8位。（数据来源：天朗房网）
截至9月20日，观宸一期网签296套，成交均价7.84万元/平米，网签金额28.78亿元。（数据来源：天朗房网）
正是基于如此强悍的业绩，观宸一期一定程度上，也为丰台楼市注入一针强心剂——不是市场不行，而是产品是否入心。
独木不成林。
前不久，观宸一期开放了实景示范区，从大门到风雨连廊，再到园林和下沉会所，向外界完美呈现了一场宋之风雅的现代化演绎。（详见《北京好房子，升起了两面旗帜》）
另外，建面约113平和116平米的实体样板间，也将于9月24日（明日）正式对外开放。
此时，观宸二期的入市，恰到好处。
从公区规划到户型，都实打实出现在一期项目现场，就是建发房产对观宸二期，最好的销售语言。
当然，凭借一期的长尾效应，以及开盘至今积攒下的用户画像，二期无论规划或产品，都进行了焕新。
而一路之隔的它们，天然形成了一个大观宸体系，不仅让购房者有了更多的选择空间，更是为整个北京今后的组团项目的开发流程，树立了一个样本。
背后，也显示出了建发房产这家南派开发商的操盘功底。
一街双园四境
观宸二期占地面积约2.59万平米，地上规划建面约5.21万平米，容积率和一期一样，为2.0。
随着它的入市，整个观宸占地面积达到了约5.63万平米，总建面达到约17万平米，共规划23栋6-18层洋房+小高层住宅楼，合计体量874户。
二者合一起，成为当下四环内同档次在售项目中，容积率最低、园林最大、会所功能最全的楼盘。
用建发房产的话说，观宸从此形成了“一街、双园、四境”的新体系。
一二期之间的街坊路，将打造成一条景观大道，整体长度达到了约186米，专属景墙中轴对称，酒店式归家仪式感，两旁的银杏古树将复现钓鱼台银杏大道的胜景，寓意一路昌盛。
二期的园林整体理念溯源《清明上河图》，含铺装约2万平米的面积，从北至南打造了三园十二景，以及九座宋风亭榭。它的园林水系与一期一样，同样达到了约1500平米。
与一期合并后，观宸的整个双园占地达约5.63万平米，可对标国内四大名园之首——苏州拙政园约5.2万平米的面积。
在东西两座园林中，建发房产共打造了约20余个景观节点，皆为所有业主共享的专属私家园林。
所谓四境，则指观宸一二期，皆拥有了地上地下双会所的格局（具体业态以后续运营方为准），整体面积也将达到约5000平米。这个体量，将位居整个京城楼市顶级。
它们将聚合商务、宴饮、运动、雅聚等场景，覆盖约22大核心功能（具体业态以后续运营方为准），供一二期业主共享使用。
其中一期的会所功能，将以商务、宴饮为主，配备私宴厅、健身房、瑜伽室、高尔夫、泳池等；二期则更偏向运动、雅聚，以篮球、羽毛球、台球、儿童活动区等为主。（具体业态以后续运营方为准）。
在花姐印象中，如此全面的会所功能，目下只有位于东四环的顶豪缦合北京，似乎可以对标。
而业主享受观宸顶级会所的路径，则是建发房产将一二期的地下进行了联动，未来业主可实现会所的全时无风雨连接。
二期全面焕新
当然，在实现整体规划共享的同时，观宸二期诸多方面，也在一期的基础上，进行了焕新。
先从招牌大门说起。观宸二期显赫的宋式大门，位于小区西侧，溯源自南宋福建卧龙书院；而一期大门则取意宋徽宗《瑞鹤图》中的宣德门。
园林方面，平权主义得到彰显。三园分布更方便进行园林的布局，南北两侧均设置了大面积水系。
其中，楼王7#南北的湖景面积，花姐目测几乎做到了面积同等。
这样的规划布局，将让观宸二期的“核芯”景观带，几乎占到了整个小区面积的三分之二。多栋住宅楼，将从户内直接欣赏到水系景观。
相比而言，一期的“核芯”园林，则主要集中在小区的中间偏北位置。
此外，在整个建筑的顶层和首层结构上，二期也与一期有了小的差异化。
二期除了楼王外，其余11栋住宅楼均有顶层退层。这也意味着，其顶层异型户型较一期，将多出不少。
集中打造优势户型
户型方面，观宸二期同样延续了一期的好房子元素——阳台、飘窗、设备平台等设施齐全。
这让二期的实际使用率和一期也差不多，平均在90%上下。
另外，它所有户型与一期一样，南向窗墙的比例接近1:1，窗地比例约在约1:0.28。这个数值背后，说明观宸几乎所有户型，将拥有绝佳的采光空间。
与一期相比，二期最大的变化是没了建面约111平米三居户型，变成了建面约113平至170平全四居社区。
这个变化背后，在花姐看来有两点原因：1、一期热销的佐证；2、建面约113平的质价比很高。
当然，最小户型取消后，它150平以上的大户型，也相应增加了，比一期多了约26套左右，且在户型结构上，进行了一些优化。
有人担心，增加大户型后，观宸二期的去化脚步可能会变慢。但其实未必。
以一期建面约165㎡的户型为例。
这是一款南向四面宽户型，做到了动静区的极致分离。从户型图上看，花姐一度觉得该户型的隐私，或是一个大问题，直到看了它的样板间后，才发现一切多虑了。
观宸的楼王户型好不好，市场也会说了算。最明显的例子，自它在京首推该户型后，包括朝阳区的朝观天珺、金茂满曜，在各自的楼王或主力户型中，也引入了同款。
在二期开盘的首推中，依然是以小户型先入市，建面约113平至136平四居。
关于开盘的价格，花姐认为，无论从地价还是当前的联动状态看，参考一期的实际成交价即可。
花姐点评：
自观宸一二期后，建发房产在北京除了大门专业户外，还应有个新的标签——园林专业户。
但凡看过观宸一期实景展示区的人，相信都会为它精湛的园林手法所折服。
加上本就赢人的户型设计，观宸以均价不到8万/平的价格，硬生生做出了10万+才有的品质。
这也是它能在竞争异常激烈的丰台区，逆势而升，成为爆火红盘的核心原因。
自2020年联合开发长安和玺开始，建发房产在京5年光阴，已累计打造了10个项目。
尤其是过去两年，随着建发观堂府、建发金茂观宸、建发海晏等项目的热销，建发房产的形象，也从过去的黑马姿态，开始变成细腻、品质的代名词。
好房子时代下，不仅需要政策的引导，更需要主动打破陈规、不断创新的开发商。
毫不夸张地说，正是建发房产引发的鲶鱼效应，搅动了京城楼市的一江春水，为整个市场的产品迭代、升级，带来了新的活力。
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