保利海淀豪宅，动了一次大手术

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时隔五个月，老粉丝刘先生突然又和花姐聊天了。

昨天早上9点多，他发来一条信息：“花姐，有没有打算分析嘉华天珺西区新报规图的文章？”

花姐翻查了聊天记录，之前最后一次聊天，刘先生留下一句话：“我买天珺了”。

他是嘉华天珺东区的业主，买了一套99平米户型。

9月8日，北京市住建委公示了嘉华天珺西区的调规图，在东区的业主群里炸了锅。老版设计方案，是在2024年9月19日报规的。

刘先生自然也十分关心。他判断西区不可能出现阳台，只是担心西区背刺东区，同款产品出现侧飘窗。

长江后浪推前浪。

花姐通读嘉华天珺西区的新图纸，发现它是今年多个调规项目里力度最大的，可谓是：推倒重来。

有3个初步印象：

1、楼栋朝向，变成正南正北朝向；

2、大门的尺度做了大幅提升，面宽和纵深都加强了；

3、砍去了原来的134平米户型，整体户型面积缩小了；

还有一个，就是刘先生最关心的，和东区99平米面积相当的部分户型，有了侧飘窗。花姐认为，西区调规后，对东区最大的背刺是，楼栋由“不正”变成“正南正北”。在北京，楼栋朝向蛮关键的。

楼栋朝向，走向“正”道

嘉华天珺的规划，只调改了西区，东区没动。

按照新方案参数，西区占地2.76万㎡，总建面7.39万㎡，其中地上建面4.69万㎡，地下2.7万㎡，容积率1.7。这些参数，至少地上面积和容积率，是没变的。

楼栋排布上，和老版方案相比，最大的变化是楼栋朝向：

原版的楼栋排布与东区一致，东偏南21度，与南侧的大牛坊街，顺着马路排布。新版打破常规，楼栋变成正南正北。

在北京，很多买家很忌讳楼栋“不正”。一是、北京冬季漫长，很看重采光，正南正北的日照最长；二是、无论从政的，还是从商的，都不喜欢“不正”。

这两点问题，相信嘉华天珺在卖东区的房子时，自我感受颇深。

楼栋朝向变了，布局也跟着要变。原版楼栋呈平行排列，变成了点状布局；一个新问题来了，点状布局会带来角煞。