永安里地王，看不见的包袱

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9月3日，举国欢庆盛会。

待上午庆典胜利闭幕后，北京规自委很快就发布了第七轮供地清单。

它共涉及8宗地，土地面积约27公顷，建筑规模约63万㎡，容积率4.63，拟于近期供应。

这意味着，上两轮出现的海淀四季青西郊机场2宗地，依然未能成功入市。大概是为了错峰中建壹品和金隅地产的宝山村双子。

有关第七轮8宗地，外界给予了太多溢美之词——“太香了"、“王炸"等等。花姐就不人云亦云了。

由于它们流出的信息实在少得可怜，想要得出地块好差的结论，还为时尚早。

北京新地王来了

不过，里面有宗地很有故事：永安里旧城区改建项目0401-01——它或将成为北京的新地王。

之前，楼面价地王为海淀中海树村项目，10.23万元/平米；单幅地块地王为丰台中海丽金府，110.54亿元。

先看0401-01号地在供地清单里的基本信息：

1、它位于朝阳区建外街道，规划用途为F1住宅混合公建用地，占地3.47公顷，规划地上建面16.08万㎡。

2、PDF文件给出三张图：区位图、影像图、规划图。

其中规划图上有9个图标：社区卫生服务中心、A级急救工作站、社区活动中心、文化展示空间、社区商业设施、末端物流设施、100KV变电站、密闭式垃圾清洁站、特勤消防站。

如此“丰富”的配建，十分罕见，也是包袱。

3、此外，还标出一条“街坊路”，东西走向，连接规划永安西里中街和规划永安里东街。

两度调规往事

这三条信息的背后，藏着此地块12年的如烟往事。

在2013年，永安里0401-01号地作为北京旧城改造项目立项，改造前用地即以居住功能为主，其中住宅和非住宅建筑面积，占比分别约60%、40%。

十年后，0401-01号地才正是启动，并在2023年1月20日-2月18日，公示了规划综合实施方案。主要内容为：将结合长安街沿线退线（不低于20米）、项目东侧退线（不低于10米）设置公共绿地，并补增了社区商业设施、文化展示空间和社区卫生服务中心。

这一规划调整，又是一年。直到2024年，它先后在第二、第五轮供地清单里出现，很遗憾，最终下架了。大概是没有房企愿意去激活它。

无人问津，怎么办呢？只好给它减负。

在2025年1月17日，永安里0401-01地块第二次调规了。

和之前相比，它只改了一个数字：将“住宅建筑面积约9万平米”，改成“住宅建筑面积约10.9万平米”，增加了1.9万平米，增幅21.11%。

这块地的基本参数没变：容积率为4.63，地上建筑面积16.1万平米，用地面积3.47公顷，建筑高度100米。

新增1.9万平住宅的秘密

新增的1.9万平米住宅，来自何方？秘密就藏在备注栏里。

对比两次调规，备注栏里的“非住宅部分”，内容是一样的。

它包括：1、社区卫生服务中心5900平方米；2、文化展示空间1500平方米；3、社区商业300平方米；4、密闭式垃圾清洁站170平方米；5、特勤消防站5000平方米 ( 建筑规模单独核算)；6、其他公共配套用房2000平方米。

花姐将这6项地上非住宅面积加起来，发现只有1.487万平米。而按照调规前的指标，整个公建的面积为7.1万平米（16.1万平米减去9万平米住宅）。

这意味着，除了上述1.487万平米非住面积，剩余5.613万平米地上公建面积，没写入备注里。

由此，在总规划建面不变、非住宅面积不变的情况下，新增的1.9万平米住宅面积，出自未公开的5.613万平米公建面积里。

简而言之，今年年初调规后，0401-01地块的规划面积分为三大部分：住宅10.9万平米、配套面积1.487万平米，其它未公开的公建面积为3.713万平米——应为写字楼。

强排方案推测

永安里0401-01地块的方案，不好排。

原因在于，它的南面有三栋楼，东南角的通用国际大赛，高约140米，导致住宅不得不后撤。还有两栋酒店，希尔顿酒店和芷岸酒店，高约28米。

再加上整个地块的容积率高度4.63，如何做到保持日照，又不至于楼栋过密，综合地块参数和周边现状，花姐做了一版强排推测（加微信louhuar007），仅供参考：

1、地块被一条东西向的街坊路，分成南北两个区；

2、北区为公建，主要为写字楼和特勤消防站，其中写字楼约3.7万平米，高22F；

3、南区为住宅和配套设施、约11.9万平米，约11F至20F住宅、单套面积在200-300平米，配套设在东南角，大门朝东。

有形和无形的包袱

从整体来看，永安里0401-01地块的包袱蛮重的：10.9万平米住宅，要拖5.2万平米地上（写字楼+配套），以及0.5万平米地下变电站——110KV。

这些，还只是有形的包袱，无形的包袱更可怕。

1、它紧挨地铁1号线永安里站，要求住宅建筑退线20米；

2、紧邻长安街南侧，运输土方和建筑材料，只能在夜间完成，而且对施工作业的要求非常高；

3、位于长安街第一排，对建筑的图纸审查会更严格；

4、施工周期会拉长，意味着交付时间拉长，占用资金成本大。

花姐了解到，有很多房企研究过这块地，算账后发现划不来，弃之。

不过，这次出现在北京七轮供地清单里，很可能找到了托底的买家。

花姐十分好奇，买家到底是何方神圣？如果顺利的话，预计最早也要到10月下旬揭晓。