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最近，中海新城在石景山连发两弹。
一发是中海瑞文里，一发是中海玉华玖章。
它们曾被揉在一宗地里参加土拍，但在操盘时，泾渭分明，前者定位刚需，后者定位纯改善。
这两盘，算是当下北京楼市的小网红。
它们都有令人艳羡的南北双阳台，进深1.8米。最先揭幕的是中海瑞文里，花姐前几天解读过。（详见《北京楼市，最后的阳台之战》）
7月4日，西黄村1606-640地块公示了总平面设计图。当时，中海新城拿地刚刚满月——这就是做石景山“地头蛇”的优势。
后来，它走了个小捷径：先于反馈意见公示，提前拿到了规划证。（详见《中海新城，又“犯规”了》）
复刻长安玖章
今天，花姐来聊聊中海玉华玖章。
它在LOGO中的“玉华”，是繁体字。但仅限于LOGO中使用，稿件里还是要用简体，没办法，花姐曾干了多年报纸，是有原则的。
这是中海在北京的第三个玖章。第一个是石景山的中海长安玖章，第二个是海淀的中海翠湖玖章——原名为中海中旅西山观复。
玉华玖章和长安玖章，十分相似。
它们都是公建混合住宅，西边都有一座酒店，东面为住宅区，且是纯粹大户型。
长安玖章的户型为183平米、236平米；玉华玖章则为157平、186平、239平。
长安玖章于2024年9月领取预售证，供应180套住宅，至今网签108套，均价7.63万元/平米，成交金额15.6亿元。
这个成绩，在石景山楼市算是不错的。
当1606-640地块平面图挂出来，外界才发现，中海新城已决心复刻一个长安玖章。
但，复刻不等于简单的复制，而是要有创新突破。
打造石景山的顶级豪宅
首次望着那张总平图时，花姐有点犯难了，虽然只有5栋住宅。
原因有二：1、吃不准北面的是阳台，还是设备平台？2、吃不准楼王3#的赠送情况。因为图纸上写着“顶层挑空”，再加上一系列坡屋顶线的干扰，很难推测其户型结构。
直到玉华玖章的户型图公布后，真相才水落石出。
它可以确定如下几点：
1、户型分三种：157平米20套（含下跃1套）、186平米62套（含3套下跃）、239平米11套（含下跃和顶复各1套）；
2、南向有花池，宽约0.7米，约两个房间的面宽；
3、北侧没有设备阳台，为内嵌式阳台，进深1.8米，与南面内嵌式阳台呼应，形成南北双阳台格局；
4、有光厅入户。157平米和186平米户型，通过北面设防火挑檐，与电梯厅打通，形成入户光厅。北京第一个入户光厅楼盘，为昌平的北京国贤府二期；
5、全景舱客厅。239平米户型打造三面无墙、纯落地窗的客厅，实现270度观景。这是北京第一个全景舱楼盘。
6、奇数层露台。239平米的北面一角，通过挑高设计，令奇数层赠送了一处面积为19平米的露台；
7、室内挑空设计。239平米的餐厅南侧，有一处挑高设计，令每户多赠送了11.8平米面积；
来数一数玉华玖章的赠送面积手法，至少包括“内嵌阳台、飘窗、露台、挑空、花池”五种。在报规设计收紧的当下，它或将成为绝版。
如此精心地设计，也彰显出中海新城的决心，要在离海淀最近的地方，打造一个属于石景山的顶级豪宅。
实际得房率最高达99.85%
下面，请随花姐一起来欣赏一下玉华玖章的三款户型。
1、157平米户型：厨房朝西
它分布在2#和5#西端户。2#10套、1套下跃，5#9套，共计20套。
通过阳台、花池、飘窗，它的总赠送面积为22.9平米，总建面约180平米，按洋房82%产权得房率计算，其实际得房率约93.96%。
该户型有一个特色，厨房向西，大概是为了避免房间对着西面的酒店。
2、186平米户型：中规中矩
它是玉华玖章的主力户型，共计62套，分布在2#、5#东单元，1#和4#。
通过阳台、花池、飘窗，它的总赠送面积为20.5平米，令总建面约206.5平米，按洋房82%得房率计算，其实际得房率约91.04%。
这个户型中规中矩，没有在侧面设阳台。
3、239平米户型：全景舱客厅
它位于楼王3#，共20套，是玉华玖章的杀手锏。
通过阳台、花池、挑空和露台，它的总赠送面积52平米，令总建面达291平米，按洋房82%得房率计算，其实际得房率约99.84%。
它采取动静分区，南面三个房间为静区，北面为动区——客餐厅和厨房，外加一个书房等。
一侧的全景舱客厅最亮眼，由两根柱子支撑，三面用玻璃幕墙代替实景墙，窗外的景色270度进入室内。
通过室内挑空设计，竟然在餐厅南面有一个11.8平米挑空，可以变成室内面积，成为多变空间。
此外，奇数层还有一个惊喜，通过挑高设计，北面赠送了一个19平米露台。
花姐点评：
中海玉华玖章，是一个有突破创新的楼盘。
它敢于尝试全景舱客厅，它敢于只设奇数层露台，它敢于在平层里设挑空，它敢于利用防火挑檐做入户光厅。
为了大送面积，“内嵌阳+飘窗+露台+挑空+花池”五大手法齐上阵。
中海新城起步于石景山，当然要在石景山露一手绝活。恰好，赶上了好房子时代。
由于楼市依然处于低迷状态，一些开发商正在通过炮制爆款抓眼球，至少比坐以待毙要好。（详见《地产商正在炮制爆款》）
一切，都是为了活下去。
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