海淀楼市无阳台，金隅卷飘窗了

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8月26日，金隅地产海淀宝山0017地块公示了总平面设计图。

距离拿地2个月又21天，也算正常。

它西面一路之隔，是中建壹品0016地块，同一天拿地，估计报规图也快出来了。

有关0017地块图纸的基本信息，花姐一笔带过：

1、占地2.86公顷，总建面约9.35万㎡，其中地上建面6万㎡，规划13栋6-11F洋房，总计474户，套均面积120㎡；

2、东西各有一个大门，都有装饰架构。尤其是东门、宽约25米，十分气派；

3、下沉会所设在小区中央，下沉广场内有两条异型建筑造型，颇有艺术气息。

说完这三点，花姐来聊聊它的主要问题。

层高低于3米？

从图纸上看，0017地块至少有五栋楼的层高不达标。

它们是1#、2#和3#，都是9层、建筑高度为26.7米，单层层高约为2.97米；7#和8#皆为11层、建筑高度为32.70米，单层层高约为2.97米。

按照5月1日实行的《住宅项目规范》，新建住宅建筑层高不低于3米。

是建筑设计师有意无视新规吗？花姐认为，它有两种可能性：

1、它确实违反了新规，反正2.97米距离3米，只差了3厘米。有关部门或许手指一松，就过关了。毕竟，另外8栋是符合规范的；

2、它的实际层高达到了3米，手段是通过在室外标高做文章，利用坡度下沉来实现层高达标。

为什么一个层高的问题，金隅地产要搞得那么复杂呢？

秘密在于，它不想在1#、2#和3#的楼前，设置消防扑救场地。

按照消防规范，住宅建筑高度≥27米，就应设置消防扑救场地。因此，我们经常会看到10层住宅的建筑高度多为26.95米，也是为了规避消防场地。

如果消防场地多了，小区的绿地率就可能不达标。

但，7#和8#为何建筑高度不做到33米呢？花姐一直无法理解。反正消防扑救场地也设了，只要高度不大于33米，就不要增加1部消防电梯。

也许，它们想层高达标，操作手法和1#、2#、3#差不多。

此外，0017地块的设计师要挨板子，连消防回车场都给忘画了。

楼栋过长的秘密

金隅0017地块先天不足。

它占地2.86公顷，规划地上建面6万㎡，容积率2.1，控高30米，局部36米。

说实话，这个参数导致小区的楼栋很密。

花姐测算了一下，楼王5#的楼间距日照比，仅为1.655，没有达到最低标准；次楼王10#的楼间距日照比，仅为1.64，依然没有达标。

最令人不适的是第一排，11#、12#、13#一字排开，两两距离仅为3.6米和4.05米，它们加一起共计9个单元。

根据《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》中2.1.7条值规定：当建筑高度在 18-36 米时，住宅单一方向宽度不宜超过四个单元。

的确，金隅0017地块每栋组合没有超过4个单元，但第一排3栋楼，由于间距太小，9个单元的长度加在一起，长约180米。

如此一长条横在第一排，挡住了小区后面楼栋的风水。

这个现象，来自顺义的龙湖宸翰也出现过，第一排房子、两栋楼长达130余米。

此地无银三百两。归根结底还是容积率太高、楼间距太密惹的祸。

海淀楼市送飘窗之王

目前，北京楼市对赠送面积这事，讳莫如深。

最近几个新盘，都被压缩了赠送面积。通州的中建运河玖院砍去了花池，朝阳区黄杉木双子豪宅的南向阳台只有1.2米，昌平国誉星城的南向阳台压缩至1.15米。

另有石景山中海新城640地块的花池，据说也被砍掉了。

一时风声鹤唳。

在海淀楼市，金隅地产依然没有在阳台上有所突破。

但，它比较大胆，那就把送飘窗送到极致吧。

从图纸上可以清晰地看到，户户南向会送两个飘窗，东西两头的端户，侧面被飘窗围满了。

魔高一尺，道高一丈。

如此一来，0017地块的得房率有可能打破海淀楼市的新纪录，会博得一个送面积大王的美誉。

有关它的户型面积段，花姐预计有三种，分别是105平米、130平米和145平米。