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“精‘妆’好房子，首付26万起、总价171万起……”
前几天，北京城建国誉燕园朗润打出了广告。这预示着，它将要开盘了。
距离领取预售证，过去了一个半月；距离拿地，过去了14个月。
从表面上看，因为慢，朗润赶上两个好时机。
一是，在今年2月份，等来了北京市“好房子导则”的出台，设置了南北双阳台；
二是，在今年8月初，等来了北京楼市新政，给五环外楼盘限购松绑了。它位于西北六环边。
硬币有两面。
今年上半年，昌平楼市疲态尽显。除了极个别项目表现尚可外，大多数新盘开始陷入去化缓慢的境地。（详见《昌平楼市，跑为上策》）
在一片利空氛围下，就连东小口三块“王炸”地块也下线了，何时再供地，没有时间表。据说，未来只会先上架其中一块地。
为了提振信心，昌平甚至采取了非常规手法，不惜将中海未来之境东面的0055地块变性——工业用地变住宅用地。它紧邻昌平线朱辛庄站，一定会受追捧。
这种个案，只是昙花一现。昌平楼市的供应量实在是太大了。（详见《昌平楼市爆发，供应破万套！》）
综合来看，朗润错过了昌平楼市的最好时机。
得房率背刺一期
6月28日，朗润取得首张预售许可证：东区12栋住宅楼，共828套房源，预售价格在3.72万元至4.08万元/平米。
这些楼栋的户型，有五款：
88平米253套，占比30.56%；94平130套，占比15.7%；104平181套，占比21.86%；127平198套，占比23.91%；134平66套，占比7.97%。
它的产权得房率不低。
最低的位于4#和1#，为88平和94平户型，产权得房率分别为79.68%、79.81%；最高位于11#，为134平户型，产权得房率达到了85.96%。
剩余楼栋，则在80%至83.7%之间。
如此高的产权得房率，让朗润的实际得房率，可轻松突破90%以上。
如果再加上赠送面积，朗润所有户型的实际得房率，均在90%以上，最高可达94%左右。
仅从这一点看，朗润不仅背刺了一期，在整个昌平区域，都具有相当的的竞争力。
房子偏东南45度
在楼栋排布上，朗润依地形共规划了三排住宅楼，东区除了西南角的18#为9层外，其余均为11层。
由于每排住宅楼都呈一字型铺开，楼栋之间几乎不存在角煞问题。
88平分布在1#-4#中，花姐优先推荐选2#和3#，原因是它们的产权得房率，要略高于1#和4#。
94平分布在1#-4#的两个端户，以及9#、10#、12#、16#、18#的西边户，花姐优先推荐10#，位于整个东区的正中间，且产权得房率达到了83.7%。
104平分布在5#、16#中间及东边单元，以及17#西单元。从产权得房率上看，17#最高为83.59%，但紧邻马路，有噪音污染。
127平分布9#、10#、12#、17#的中间及东边单元。毫无疑问，10#最佳。
134平作为楼王户型，分布在东区中间的11#，也是整个小区产权得房率最高的楼栋，中间户最佳。
事实上，朗润最大的问题不在内部，而是先天的硬件弱点。
它的整体地块呈正南偏东约45度，这直接导致所有楼栋，都非正南正北，而是偏东33度至45度。
此外，朗润整体上还有另一个弱点——噪音。它离北六环的最短距离，仅为200米出头。
如果介意户型朝向问题或噪音的购房者，可以不用考虑了。
花姐点评：
单就产品力讲，朗润的竞争力不差。
它的南向阳台进深1.8米，顶着上限而行，在当下的整个昌平区首屈一指。
只不过，紧邻北六环偏远的位置，以及一期尚未卖完的600多套房源，都会对它形成冲击。
截至目前，一期供应1788套，网签1113套，成交均价3.3万元/平米，网签金额35.07亿元，去化率62.25%。
此外，朗润还将迎来一个新的外部对手。
7月31日，河北民企明芳地产以13.69亿元，拿下昌平新城0033、0036、0044地块后，龙湖第一时间公布了为0033地块代建的信息。
它们都是靠近昌平核心城区的项目，但0033地块就在地铁昌平线北邵洼的东南不远处，属于准地铁盘。
近日，有消息称北京市将对新入市项目的赠送尺度，做出调整。原则是，位置好的楼盘，尺度收紧，位置差的，则进一步加大。
若该消息属实，0033地块采取什么样的赠送手段，将成为朗润关注的焦点。
一旦在产品上等于或超越朗润，内外交困下，北京城建该如何突围呢？
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