每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。
中建玖合的操盘手法，是教科书级的。
8月15日，北京通州的河景新盘公布案名：中建运河玖院。
这六个字，把“京杭大运河、中建玖合、院子”结合在一起，十分精妙，容易形成记忆点。
很快，一张18页的PPT流出，有关外立面、户型图、园林景观，等等——简直就是一部产品说明书。
翌日，它的售楼处及样板间开放，人山人海。据说，各类渠道已经报备了1200多组客户。
这一套亮相手法，十分紧凑，如行云流水一般。
7月24日，中建运河玖院公示了0705、0706、0708三幅居住地块总平图，引发一股产品追风潮。它一共有八块地，七块住宅、一块多功能用地。
有关它的产品设计，出现了颇多猜测，甚至有人请建筑师做了模拟。
但，楼盘的一手信息，终归是掌握在开发商手上。
随着那18页PPT曝光，中建运河玖院才真正揭开了面纱。
1、整体规划：以十字活力轴为核心骨架，形成“一轴一带、一环三街”的空间层次。
2、外立面：干挂陶砖+银色、香槟色铝板+玻璃幕。陶砖仿故宫宫墙的绛红色，屋顶6米挑高，像古代官帽造型。
3、园林：跨越千年历史，8块地分别取意运河8段景观篇章，每块地都有水系，0708地块有12米高的挑空观景台。
仅凭这三大元素，中建运河玖院的形象就立住了。
尤其是那张从运河南岸北望的图，实在是太美了，会让人感叹，原来北京也有河景房。
中建运河玖院大面上的事儿，大家都很清楚了。花姐来庖丁解牛，挖点细节。
一、0707地块将建写字楼
0707地块会建一栋单体的写字楼，约15层，一二层为商业裙楼。
按照土地文件，它的用地性质为“其它类多功能用地”，占地0.826公顷，地上建面2.48万平米，建筑高度60米（局部80米），地下含1500平米和1200平米的垃圾站、污水源热泵能源站。
它还要求临河一侧，退线30米建公共广场，供居民休闲娱乐。
从PPT上看，它的南北两侧都有退线，但似乎公共广场改建到北侧了，南侧是写字楼入口。
二、连廊跨越到运河边
中建运河玖院有一个特色，地块之间相连：地下有通道，地上有天桥。
7月24日公布总平图显示，0705地块与0706地块相连，0708地块与0810地块相连，其它地块之间连通的情况不详。
新的PPT给出了答案。
0807地块和0808地相连，0810地块和0811地块相连。
不仅如此，它还首度披露了0708地块的连廊，往南跨过紫运西路，与绿化带相连；0811南面也有一条连廊跨过紫运西路。
这两条大连廊，让中建运河玖院与大运河的景观浑然一体。
三、家园中心有五层
中建运河玖院里，有三座家园中心。
它的地上建筑面积约1.38万平方米，里面包括3500平米社区卫生中心，1200平米养老中心、残疾人托养所1000平米、养老设施3000平米、室内体育设施2000平米、社区文化设施200平米等。
这些，建成后须无偿移交给通州区政府统筹安排。
之前，这三座家园中心被披露了位置，1号、2号、3号分别在0706地块、0807地块和0808地块。
其中，1号为2F，高9.1米，为社区服务中心，约1000平米。
ppt显示，2号和3号为地上五层建筑——每栋建面约6400平米，外部用楼梯上二层和三层，顶上有错层花园。
四、0810和0811地块北侧奇偶阳台取消
中建运河玖院的0708、0810、0811地块，南临大运河，占据了最佳河景。
因此，为了更好的观景，临河第一排户型设置了奇偶阳台，不计入产权面积，也不封闭。
从0708地块公布的户型图看，它的西端户：偶数层阳台设在西南角，奇数层阳台设在西北角；东端户：偶数层阳台设在东南角卧室，奇数层阳台设在南面。
ppt剧透了一个0810、0811地块的户型，它们各设了4栋楼。
其中各有两栋楼临大运河，偶数层阳台设置和0708一样，但奇数层取消了西北角的阳台，改设在南面。
简而言之，0810、0811地块取消了北面的奇数层阳台。
此外，0811地块东面第一栋楼，疑似设置了奇偶阳台，且建筑高度超过靠河的楼栋。
五、户型取消了花池
中建运河玖院的PPT，公布了六张户型图。
对照总平面图，它取消了花池。
这或许和最新北京收紧赠送面积有关。据说，地段不太好的项目，赠送尺度会放宽点。
在北京，目前公示有花池的项目有，丰台的金茂璞逸丰宜、北京隅西颂、中海丽金府，石景山中海西黄村640项目，以及顺义龙湖宸翰。
花池想入通州，还是蛮难的。
不过，中建运河玖院的赠送面积已经很好了，“奇偶阳台+内嵌式阳台+设备阳台+飘窗”组合，性价比很高。
六、“刚需+改善”客户通吃
当中建运河玖院的PPT出来，有人说，它的户型变大了。
实则是，原来大家的猜测不准。
根据目前流出的户型图，0705和0706地块为刚需产品，户型为90平米、109平米、110平米和126平米四种；
0708地块为纯盖上产品，户型为150平米、155平米、182平米、207平米和260平米。
如何去评价它的户型，花姐只能说，它符合好房子时代的趋势。
除了0708地块多了一个奇偶阳台，其它在户型上也是当下最流行的，“内嵌式阳台+设备阳台+飘窗”组合。
为什么中建玖院愿意花代价去设置奇偶阳台，目的是为了不浪费大运河景观。
在北京，260米宽的南向河景，也只有大运河了。
换作是其它开发商，也会把阳台用到极致。
七、两个对手慌了？
中建运河玖院杀到，通州楼市炸锅了。
它凭借外立面、景观和户型图的惊艳出场，对市场有强大的虹吸效益。
花姐认为，它至少对两个在售楼盘冲击很大：缦云ONE和中铁建花语璟云。
1、缦云ONE
缦云ONE为清一色大平层户型——197平米、215平米、261平米和338平米。它目前已供应342套房，网签173套，单价6.91万元/平米。它的二期供应约281套。
虽然二期调规增加了开敞阳台和首层架空，但没有中建运河玖院207平米和260平米的江景概念。缦云ONE调规，朱伟航玩得很丝滑
2、中铁建花语璟云
中铁建花语璟云在8月2日取得预售许可证，共6栋楼、158套房源，拟售价格6.47万元-6.79万元/㎡，尚有5#未取证。中铁建花语璟云，拆了一栋楼
它的户型面积为：94平米、106平米、110平米和126平米，正好与中建玖院的0705、0706地块相冲。
有人感叹中建运河玖院的到来：既生瑜、何生亮。
分享到微信
北京城建，错过了好时机
Copyright ©2025 北京大房财经文化传媒有限公司 Ltd. All Rights Reserved 版权所有. 备案号：京ICP备2022013142号
京公网安备 11011402013739号
投稿邮箱：23012058@qq.com
