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好房子时代，楼盘调规将成为常态。
8月6日，北京通州区八里桥朝棠揽阅所在的FZX-0401-6044、6049地块规划设计方案公示。
熟悉的人都知道，它在三个月前被公示过一次，标题也是一模一样。
这次，差异在内文里，是专门为东区的6044地块调规而来。
西区6049地块已开盘，且一炮而红。它在6月26日已取证，至今网签193套、均价5.84万元，成交总额突破10亿元。
这个成绩，放眼整个京城楼市，都算是十分亮眼。
为什么西区卖得那么好，东区还要调规呢？调规意味着什么呢？
一系列问题，令人对这个通州神盘充满了好奇。
一、把户型调小了
朝棠揽阅6044地块调规，主基调是：把户型变小了。
它具体调改了以下方面：
1、地上建面不变，还是33345平米，但地下面积减少了约1800平米；住宅楼从6栋变成7栋；2#从17F变成18F；原5#顶层不设退台。
2、大门变得更气派、更长、更厚重了，雨棚变成弧形、更柔和；在东北角增加了一个人行出入口，离22号线地铁口更近；把化粪池挪到了东南角。
3、大门东边有一块地上停车区，车位数从36个变成39个，底下从无建筑变成有建筑；原来的两个室外运动场地合并为一个。
4、北面的1#、2#、3#往北移了3.25米，楼间距变宽，令原5#不用靠顶层退台来达标日照，楼间距系数为1.72。
5、除了原6#户型没变，其余楼栋户型大部分都做了调整：
1#从101平米变成69平米；原2#从124平米变成100平米；原3#被拆分成新3#和4#，把101平米改成69-86-89平米；原4#变5#，层高升至28.1米，户型做了微调；原5#取消顶层退台，东边三户户型从69平米变86-89平米。
简而言之，新规划取消了124平米户型后，户型配比为：69平米104套，86平米154套，89平米64套，100平米72套，共计394套。
原先，它的69平米户型只有66套，新增了38套。
经过调规，6044地块变成一个纯刚需盘，总价在400万元至600万元之间，门槛进一步降低了。
二、天生的调规条件
朝棠揽阅有天生的调规条件。
今年4月8日，招商蛇口力战群雄，以27.082亿元拿下6044、6049地块，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价16.28%。
这两块地一西一东，中间只隔一条路，被视为双子座。
5月底，中海地产和贝好家入股朝棠揽阅，但至今没有显示出股权比例。
一个楼盘，两个地块，一次性公示了报规图。
正是因为两地块是分开的，它在调规时才游刃有余：6049开盘，6044调规不受影响。
反观之前的案例，就和它不一样。
今年年初以来，北京已出现了三个在售楼盘调规：大兴区西红门的元启、亦庄的北京润府和通州的缦云ONE。
它们各有特点：
1、元启虽开盘了，但选择破釜沉舟，老业主退房重签，全盘微调，设置了奇偶阳台；（详见《中建壹品的“阳”谋》）
2、北京润府二期调规，增加了开敞阳台和风雨连廊，并以雲萃新案名面向市场；（详见《好房子调规，要见庐山真面目了》）
3、缦云ONE二期调规——有街坊路隔开，增加首层架空和开敞阳台；（详见《缦云ONE调规，朱伟航玩得很丝滑》）
它们有一个共同的特点，是在一个地块上调规。从难度上看，要比朝棠揽阅难。
这或许就是小地块的优势之一。朝棠揽阅此次的调规，给同一个开发商旗下的双子座地块，带来了新的启示。
三、避开“三国杀”
在花姐看来，朝棠揽阅调规背后，是来自市场的反馈。
它是一个网红盘。
凭借69平米小三居走红，意味着400万元就可以上车，打破了顺义住总青年ONE的小三房极限——72平米。
在推盘策略上，西边的6049地块率先出击。
7月20日首开，有超过1500名购房者涌向朝棠揽阅售楼处，为了摇号争夺388套首推房源。
开盘当日，卖出18.6亿元，刮起了一股刚需盘旋风。（详见《通州楼市，彻底被激活了》）
复盘朝棠揽阅已网签的193套房源：69平米供应56套、网签42套；86和89平米供应158套、网签84套；101平米户型供应185套、网签59套；124平米户型供应105套、网签10套。
很显然，除了124平米户型，其余户型都卖得不错，而且越小卖得越好。
有了这组数据，朝棠揽阅完全有理由将6044地块调规，把户型改小。
但，这只是内因，外因是来自对手的压力。
在朝棠揽阅东面5.5公里之外，中建玖合“大运河八子”总平图已出炉，其中0705和0706地块的户型，以90平米起步，主力为108平米三居和120平米四居。
在朝棠揽阅东南4.3公里之外，中铁建花语璟云已领取预售证，户型面积为94平米、106平米、110平米和126平米。
换句话说，如果朝棠揽阅不调规，通州楼市将出现一个场面：三国杀。
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