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董毅很会挑日子。
8月8日，北京昌平北四村CP01-0601-0077、0078地块公示了总平面设计图。
这位越秀地产北方区总经理迷信玄学，喜欢穿橘色衣服，出现在土拍现场。
神奇的是，他几乎每次都是那个幸运儿。
两个月前，越秀联合北京城建、未来科学城、贝好家，以23.95亿元的底价拿下北四村双子座——由越秀来操盘。
在昌平，越秀和未来科学城也是老搭档了，在售的楼盘有越秀星樾和星耀未来。
北四村双子座，很小巧。
西区0077地块地上建面4.22万平方米，规划8栋楼、400户；东区0078地块地上建面3.93万平方米，规划7栋楼、372户。
这意味着未来两个月内，昌平楼市至少有约400套新房入市。
对于昌平楼市来说，这不是一件好事。最近一段时日，昌平利空不断。（详见《昌平楼市，跑为上策》）
1、东小口CP02-0405-0001、0002、0005三块“王炸”地块下线了，何时再供地，没有时间表，间接打击了市场信心。
2、8月1日，昌平一口气公布了6宗住宅用地规划，其中朱辛庄CP01-0801-0055地块被广为关注，是从工业用地变性为居住用地。
3、中海未来之境开盘卖得不错，已网签58套，但网签价格为6.17万元/平米——和两年前开盘的大华启宸府差不多，以价换量。
包括越秀星耀未来的表现，也不尽如人意，开盘三个月网签了156套——待售774套，单价5.55万元/平米。（详见《越秀猛将，竟然输了一局》）
一片乌云，笼罩在昌平楼市之上。
在此背景下，常胜将军董毅也压力山大。针对北四村双子座，他已经给出了解法。
角煞多，采光是个问题
北四村双子地块，很斜，东偏南约45度。
这个角度，导致它的楼栋不能按地形走，只能正南正北排布，浪费了蛮多占地面积。
1、0077地块规划8栋11-18F洋房+小高层；2、0078地块规划7栋9-18F洋房+小高层；都是北高南低。
由于地形原因，加上容积率高达2.6，会导致日照受影响。
花姐先声明一下，北四村双子座都能满足大寒日2小时日照的，只是日照不够充足、角煞多。
没办法，它只能选择了点状布局。
这种点状布局，除了影响风水，还有个关键问题，楼与楼之间的间距过短。
例如：东区的6#和7#的楼体之间，最近距离只有9.05米，7#1层门厅与6#最近只有7.42米；西区的3#和4#，这两个数字分别是9米和7.76米。
从整体上看，北四村双子座很讲究平权，没有所谓的楼王。因为角煞太多，选房难度比较大。
是东区还是西区好？论地理位置，西区优于东区，因为后者邻京藏高速约100米；论楼栋空间感，东区优于西区。
三个小亮点，有玄学
北四村双子座，由北京越昌贝城置业有限公司持有，越秀、北京城建、贝好家和未来科学城，分别持股30%、30%、20%和20%。
双子座只有一个主体开发，就很好统筹规划了。不像海淀朱房的臻澐和建发海晏，各干各的。即便是有血缘关系的功德寺和樾望云与和樾玉鸣，也是打得厉害。
读完北四村双子座规划图，花姐认为它至少有三大亮点：
1、大门
西区大门区域长50米，中间的邻里中心9.8米，气势直逼大门专业户建发房产，后面接一座下沉庭院；东区大门区域与之对称，不同之处在于，它把下沉庭院前置，设在邻里中心前方两侧。
万事万物讲究阴阳平衡，花姐相信，这一设计，应该正中董毅下怀。
2、车库出入口
大门与车库出入口，讲究绝对的人车分离。
按照土地出让文件，0077地块的车库出入口可设在北面和东面，0078地块的可设在西北东三面，但设计图纸出来后，它们被优化了，大门一端放弃了车库入口。
3、首层架空层
将首层架空层打散设置，具体分布在：东区的1#、2#、3#、4#和西区的1#、2#和3#，且只设在楼栋首层的局部。这一做法，算是一个小创新。
五款刚需户型，北向没有设备阳台
北四村双子座，走刚需路线。
花姐推测，它分四类户型：82平米、88平米、92平米、110平米和120平米。
1、82平米分布在：西区1#和8#的两个端户、4#西端户；东区2#两个端户、7#、6#东端户；共计约95套；
2、88平米分布在：西区5#、6#、7#和8#的中间户、4#东端户；东区4#中间四户、5#和6#的东单元西户；共计约150套；
3、92平米分布在：西区6#和7#的端户，东区的5#、6#西单元；共计约99套；
4、110平米分布在：西区1#、2#、3#的西边三户，东区的1#、2#、3#；共计约380套；
5、120平米分布在2#和3#的东端户；共计约36户。
它的赠送情况如何？拿西区5#来举例。更多户型分析，加花姐微信louhuar007。
中间户为88平米、南向三面宽，内嵌式阳台进深约1.2米，实际得房率约86%；
端户为82平米户型，南向两面宽，内嵌式阳台进深约1.8米，边上有一圈L型飘窗，实际得房率94%。
这些户型的赠送面积并不大，主要是“内嵌式阳台+飘窗”组合，没有挑空阳台，也没有设备阳台，北面完全没有赠送——和中海未来之镜相似。
花姐大胆推测，昌平楼市对设置北向设备平台，收紧了。
最后，花姐送出一个彩蛋：
8月9日，北京将发布楼市新政，核心内容是：京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。
简单来说，五环外商品住宅松绑了。
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