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中建方程，真乃神速。
8月4日，延庆新城小营YQ00-0205-0001地块对外公示了规划设计方案。
拿地刚好满月。7月3日，中建方程以5.6亿元的底价将它摘得，楼面价折合1.55万元/平米。
有此速度，皆因“内定”。
中建方程也是该地块的一级土地整理方，在竞拍之前就发出了一系列招标计划。
在土拍文件中，0001地块带方案入市，总规划户数328户，从89平米到140平米，共4个面积段位。
新出的总平图参照了原方案的三排楼规划，但户型配置有变化，似乎砍掉了140平户型，令总户数减至了318户。
调整入市方案，是一件再正常不过的事情。
花姐注意到，中建方程不仅把好房子元素——阳台，带到了延庆，还开创了北京总平图公示信息的一个先河。
它史无前例地公示了0001地块的四张表：《地块技术指标》、《居住服务设施配置指标》、《建筑单体明细表》、《构筑物及附属设施表》。
其中，《地块技术指标》是必备的，只不过有详略之分。
但其余三个，在北京近年来报规图公示时，十分罕见。
它们公布的信息实在是太详细了，就像一部楼盘字典，或楼盘说明书，各类参数应披尽披，不用大家去猜。
它细节到让你可以透视每一栋住宅楼。比如，地上和地下建筑面积各有多少，里面包含的每个细项都披露了。
再如，仅服务设施，它分了六大类，涉及52个小项。虽然密密麻麻，但非常有价值。
甚至连一个雨水调蓄池，它把长宽高的参数，和有效容积也写出来。
在报规图公示环节，中建方程打了一个样板。
花姐读完这张特殊的报规图后，有一个小期待，希望它：星星之火，可以燎原。
规划了32个地上停车位
在延庆，0001地块的位置很好，距离延庆镇政府仅一路之隔。地块呈东西长方形状，占地面积2.23公顷，规划建面3.61万平米，容积率1.62。
它的东边为一条占地1443平米的街坊路，但并不在地块出让范围内；另外三面则均由绿地包裹着。
规划的9栋4-9F洋房中，南北两侧几乎挨着红线设计， 最大距离2米，最小1.5米。
在公区规划上，0001地块并没有太多好房子元素，仅1#东单元规划了首层商业服务，并没有首层架空、风雨连廊等其他设施。
此外，平面图显示，它在地上居然规划了32个机动车停车位：北侧3处、南侧8处、中间2#西单元南面一处。
但在鸟瞰效果图中，地上车位位置全部由绿地覆盖。
类似的设计，也曾出现在其他项目中。背后原因，难道是开发商为了节省成本而为之？
0001项目的非机动车位共规划了646个，地上地下各323个，其中地上分布在6处。
供地文件中，它的大门位于地块西南，平面图中，人行大门规划在了西北处，另一处则在北边1#和4#之间。
尽管中建方程在0001项目上，事无巨细公布了的许多参数。但在总平图中，却没有出现化粪池位置，不知是设计师疏忽还是另有他因。
小户型占比激增
根据此前的入市方案，0001地块规划的户型面积分别为：89平88套、109平156套、125平72套、140平12套；层高不超过3.3米。
而规划方案中，中建方程在户型上，做了较大变动：
1、户型段位从4个简化至3个：89平米、109平米和125平米；
2、在户型比例上，也从最初的刚改兼顾，变成更加趋向刚需。
其中89平米194套，分布在13、2#、3#、6#、9#，以及7#、8#的西侧单元，占比达到61%；
109平米104套，分布在4#，以及8#中间及东单元，占比32.7%；
125平米只有20套，位于小区正中间的楼王5#，占比只有6.29%。
进入下半年，京城楼市刚需项目站上了C位，包括石景山的首钢璟悦长安、通州的招商朝棠揽阅等刚需盘，开盘均取得了不俗战绩。
而身处远郊的0001地块，定位刚需的策略，能否也同样复制城区刚需盘的辉煌呢？
赠送尺度超标？
中建方程在0001项目身上，实现了包括89平米在内所有户型，南向3面宽。
这得益于其超大的赠送尺度。
它的赠送手段不复杂，只有内嵌阳台和设备平台，进深分别为1.8米和1.5米。
顶着上限的同时，所有户型中，内嵌阳台采取南向通铺，设备平台在北向则有两处可赠送。
花姐以主力户型89平米三室两厅两卫为例。来看看该户型的参数：
1、面宽约10.4米，含内嵌阳台和设备平台进深约12米，面宽进深比约0.87；
2、内嵌阳台将南向客厅及两个卧室打通，面积约18.72平米，赠送一半；
3、北向厨房、次卧中，均有设备平台，面积约9.87平米，全赠送；
4、总的赠送面积可达约19.23平米。假设以9#6层洋房81%的产权得房率计算，实际得房率可达约102.6%。
不过，如此大的赠送尺度，令0001项目存在阳台赠送超标的嫌疑。
在假设的产权得房率下，89平户型的套内面积约72.1平米，按照政策要求，其阳台赠送面积不可超过7.21平米。
而根据总平图反馈的数据，89平米阳台赠送面积达到了约9.36平米，超标了近23%。
花姐点评：
延庆0001地块快速推进，暴露出中建方程的地产野心。
这个速度，诸多大型地发商都未必能及。
花姐曾发文指出，中建方程将成为中建系地产第九子。（详见《周宇騉挖角中海，中建地产第九子浮出》）
这一点，从它2024年的财报中就可以看出来。
1、中建方程2024年地产销售额不详，但它的收入是24.08亿元，毛利率19.39%；前八子垫底的中建四局的中建地产（广州），年销售额为30.4亿元。
2、地产业务在中建方程占比27%，2024年共计签约销售额17.24亿元。截至目前，中建方程在售的房地产项目有10个——包括延庆0001项目。
看着兄弟企业发力地产，中建方程董事长周宇騉也摩拳擦掌。
几个月前，他从中海地产挖角，北方大区分管营销的高级副总经理刁鹏，带着一条线的人，加入中建方程，担任房地产事业部总监一职。
延庆0001项目，刁鹏可以小试牛刀，给周宇騉一份投名状。
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