华润置地，没有独栋别墅

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北京中央别墅区又上新了。

8月4日，华润置地后沙峪温榆河项目SY00-2101-200708 地块（下称200708项目）项目设计方案公示。

北京规自委显示挂网时间为上午9:00，但实际上，它刷出来的时间为18:00以后，也就是下班后。

这让人一顿好找，但这种操作并不是个案。

对于华润置地这个别墅项目，花姐十分期待。这个年代，京城楼市里的别墅，越来越稀缺。

今年2月27日，华润置地以底价60.24亿元，摘得顺义温榆河2101-2007、2008地块，折合楼面价约3.5万元/㎡，限高24米（局部27米），容积率仅为1.01。

当时，大家就猜测，它要做“别墅+洋房”组合。

现在，它揭开了庐山真面目。

一、"双拼+洋房"组合，不设独栋

200708项目由“双拼+洋房”组合，但没有独栋。

双拼区位于地块的东南角，共计92栋双拼别墅。欧式庄园质感，一二层贯通式落地窗，坡屋顶设计，顶层有带天窗的阁楼。

它有4个面积段户型：339平米47套、389平米52套、439平米44套、489平米47套。

洋房位于北部和西部，均为8层，分三款户型：269平米80套；325平米175套；约层空墅40套。

200708项目的整个用地面积17.04平米，总建面约36.78万平米，其中地上建面约17.267万平米。

实际地上计容建面为17.21万平方米，多出来的567平米，为首层架空、风雨连廊、邻里共享中心等设施。

200708的首层架空只有一处，位于洋房区的1#，在整个小区的东北角，为局部架空。

整个项目风雨连廊有两处，均位于地块的东面。其中洋房区进入大门及风雨连廊，将首层架空、两个邻里共享中心等连通一起；且离下沉庭院不是很远。

双拼区则在大门的两侧，分别设置了两段风雨连廊，通往一处邻里共享中心后，末端设计了凉亭等景观造型。

200708项目没有向北面4公里外的懋源云纪学习——主动损容。截至目前，懋源云纪的洋房已网签22套，成交均价6.25万元/平米。

此外，华润置地也没有规划独栋。从懋源云纪的预售证显示，如果做成独栋，需要有两个住宅产权证，对购房资质影响较高。

不过，这种顶级别墅的买家，有一大半是通过公司来购买，不受限购影响。

二、街坊路北移，缩至8米宽

从图纸上看，200708项目保留了街坊路：东西走向，位于地块偏北面，将10栋洋房和南边的双拼、洋房区域，做了很好的隔离。

这让北面的洋房区和南边的双拼、洋房区，似乎形成了两个小社区，各自的大门及配套设施更加独立。

有关这块地的街坊路，是有故事的。

在拿地时，200708项目是两块地，为2007、2008地块，街坊路在2008地块北面，东西走向、宽15米，占地5896平米。它计入土地出让的容积率。

当时，一份补充说明称：2007、2008地块内部道路位置可优化调整，两地块规划指标整体核算。

这意味着街坊路可以自由调位置，有利于开发商规划设计。

到了6月25日，这宗地再一次调规，2007、2008地块合并为一块地，即200708 地块。地块合并后，规划设计就更加从容了。

200708地块街坊路变成8米，其中车行道5米，步行道3米。花姐简单测算了一下，街坊路优化后，华润置地至少省出了约3000平米用地。

简而言之，街坊路对它的容积率影响，微乎其微。

三、奇偶阳台，巧用防火挑檐解决隐私问题

华润置地200708项目充满了好房子元素：1处首层架空、3处邻里共享中心、2处风雨连廊等设施。

尤其是洋房区，设有两个下沉庭院，配置了地下会所。

谈到好房子，就不得不提赠送面积。

1、洋房：

从公布的外立面看，200708项目为奇偶阳台设置，懋源云纪也是如此。

奇偶阳台最大的好处是不计入容积率，全赠送。

200708项目的偶数层阳台在东侧或西侧，奇数层阳台在南北侧，进深约1.8米。

但从图纸上看，貌似有很多造型，伸出一大截，也并不具备阳台功能，那些是什么呢？

花姐判断，它是防火挑檐。除了有防火功能、装饰效果，更重要的是，解决了奇偶阳台的隐私问题，懋源云纪也是这么做的。

有了这个防火挑檐，奇偶阳台的阳台功能才算是完美的。

2、双拼别墅

双拼别墅有赠送，是很常见的。

200708项目的双拼为地上3层、地下2层，都有南向的独立院子，南北都有采光井。

其赠送主要有两个方向：1、通过层层退台，实现露台赠送；2、顶层通过挑空设计，赠送面积。

此外，坡屋顶上还设有天窗，应有阁楼赠送。