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中铁建花语璟云正在加速度。
8月2日,它首次取得预售许可证,共6栋楼、158套房源,拟售价格6.47万元-6.79万元/㎡,尚有5#未取证。
距离拿地,只过去3个月又3天。
它的节奏是这样的:4月29日拿地;5月20日公示了报规图;6月20日领取了规划许可证;7月31日公告反馈意见;直至此番拿预售证。
这对于阔别北京三年的中铁建地产来说,速度算非常快了。
一切安排得十分紧凑,唯有公告反馈意见和领取规划许可证的顺序,弄反了。
瑕不掩瑜。这不,预售证不是照样到手了嘛。
当然,这样的案例以前发生过,如:北京宸园、中海时光之境,但后来都补发了反馈意见通告。
甚至还有更特殊的,至今没有公告反馈意见,却卖房了。
如:中海翠湖玖章、住总清樾府、国誉燕园朗润、北京国贤府二期、龙湖观萃和北京隅东序。
但是,为什么花语璟云的反馈意见耗费了64天呢?
答案是,它调规了。
有人说,中铁建地产集团内部对花语璟云的定位产生了分歧,北京公司想做纯改善,总部却想做刚需。
最终,胳膊拧不过大腿,户型为:94平米、106平米、110平米和126平米,直接对比东面一路之隔的招商云璟揽阅。
这个传闻,目前并没有证实。
不过,另一个可以确凿的事实是,中铁建地产把花语璟云原6#楼,一拆为二了。这在它的反馈意见里,已有体现。原6#楼是这么构成的:
西边2个单元为11F,东边两个单元为4F。当它们成为一座楼体时,楼长大于楼高,算作板楼。
根据相关要求,楼间距比例,最低应为1.7。
据此,原6#楼西单元和5#的楼间距比为1.29,显示不达标。
中铁建地产想了一个办法,将6#楼拆分为新的6#楼和7#楼,通过单元间双墙设缝处理。
如此一来,新6#就成了塔楼,楼间距比最低为1.2,这样就满足日照条件了。
这个调规动作,在花语璟云的预售证里也得到了证实,出现了“7#”的楼号。
花姐认真比对了一下,原6#是这么拆分的:东边4F的两个单元为新6#,西边11F的1个单元为7#。
分拆之后,势必要修改图纸,新6#和7#之间会多一扇墙,导致很多参数都要改变。小改动,虽不用重新报规,但改图也花费不少时间。
为了保证楼体的长宽不变,新6#的户型会稍微变小:从左到右,分别为93.56平米、104.98平米、104.98平米和93.56平米。
这个调规,或许也是导致反馈意见延后的关键因素。
有关花语璟云的定价,最直接的参照系是招商云璟揽阅——容积率2.17。
云璟揽阅2025年2月领证,供应367套、网签223套,成交均价5.8万/㎡,成交金额12.5亿元。
花语璟云的楼面价比云璟揽阅,高出0.72万元/平米。如果中铁建地产要追平和招商蛇口的利润,至少需要卖到6.5万元/㎡。
但,地价高,不代表售价就一定高,还是得根据市场价格走。
举一个例子,同在通州的朝棠揽阅,楼面价为3.14万/平米,但成交均价仅为5.83万元/平米。
到底花语璟云会卖什么价呢?
从表面上,它的容积率的确有优势,但由于第一排退线过大,实际容积率不止1.7,估计在2.0左右。(详见《中铁建地产回京,无奈地退线》)
花姐推测,花语璟云的售价,应该和云璟揽阅差异不大。
毕竟,走为上策,后有追兵——中建玖合大运河八子。
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