龙湖凌云颂，房子建在地铁保护线内

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最近，北京昌平区冒出一个新盘——龙湖恩祥·凌云颂。

案名听着挺高大上，但“恩祥”二字一出，瞬间拉低档次。

“拗口”的新盘

为啥要加这个名字？因为龙湖只是代建方，真正的金主是北京新恩祥睿泽置业有限公司，背后老板是孙赵云。

相比顺义龙湖代建的“宸翰”项目，这次案名里硬生生塞进开发商名字，显然不是龙湖风格，而是资本意志的体现。

商业地块“隐身”

今年7月31日，新恩祥以13.69亿元拿下昌平南邵三宗地块：CP00-1101-0033地块（住宅）；CP00-1101-0036地块（幼儿园）；CP00-1101-0044地块（商业）。

9月16日，住宅和幼儿园地块公示了规划设计方案，商业地块却“缺席”。

显然，孙赵云的策略是：先做住宅，回笼现金流，商业往后放。

旋风造型、龙脊中轴

凌云颂的规划，对称到极致，像是用尺子量出来的。

具体来看，24栋住宅楼（7-15层），580户，被“十字轴”切成四块；南北中轴上是两栋15层“龙脊”楼；东西中轴视野开阔，形成南北两个消防闭环；两轴交汇处，是一座6米高的圆形邻里中心，俯瞰像风车旋转，又像旋风卷起。

再加上地块北侧有何家营菩萨庙和伯哈智墓，很难不让人联想：这设计，是不是请了风水先生？

在地铁“保护线”内

项目距离昌平线南邵站C口仅200多米，地铁盘身份坐实。

但问题也随之而来：地铁从中安东路下方穿过，噪音与退线成隐患；项目西侧与地铁之间，虽设有15米宽绿化带，但住宅楼距地铁外轨中心线仅25米，低于常规30米退线标准；

更关键的是，4#、10#、11#、16#、17#、23#楼全部位于地铁保护线（50米）以内。

花姐认为，既然凌云颂的设计单位敢把房子规划在地铁保护线内，应该是有特批的。

大门开在公共绿地上？

凌云颂被绿地“半包围”：西侧绿地：15米进深，2700㎡；南侧绿地：40米进深，6300㎡；西侧还有一块10公顷集中绿地。

但主入口偏偏设在绿地上：西大门宽40米；南大门位于21#与22#之间，间距25.95米；图纸中未明确人行通道、出租车位等设计。

这意味着，项目必须获得园林绿化部门审批，否则就是“占绿建房”。

被绿地围着，凌云颂的人车出入口，本应设在北面或东面，但设计师偏偏要在绿地上设人行出入口。

既然大门设在那，必然会占用公共绿地。

精准“抄作业”

凌云阁有580套房子，分78平米、96平米、112平米和139平米四款户型。

详情是：78平米户型，共计132套，占比22.76%；96平米户型，共计260套，占比44.83%；112平米户型128套，占比22%；139平米户型，共计60套，占比10.3%。

花姐判断，它应该是从建发观堂府找到了参照系——在它西南隔一个街区。

建发观堂府于2023年12月领证，供应1842套房，网签1284套，去化率69.7%，成交均价4.63万元/平米，成交总价62亿元。

其中，140平米以上户型供应235套、卖出106套，去化45%；120-130平米户型供应201套、网签23套。

很明显，这两类面积段的网签率过低，凌云颂都避开了。

能送的都送了

再来看凌云颂和观堂府面积段重叠的户型：

1、卖得最好的是80平米以下户型，供应299套、网签297套；2、90-100平米户型，供应177套、网签155套；3、110-120平米户型，供应413套、网签301套；4、130-140平米户型，供应232套、网签159套。

凌云颂的得房率，碾压观堂府。

主要得益于南向设置了内嵌式阳台，进深有三种：1.2米（96平米户型）、1.5米（78平米户型）和1.8米（112平米和139平米户型）。

另有飘窗赠送，多数端户有L型飘窗。户型北面疑似有设备平台赠送。

股权迷宫

新恩祥由武安市明芳地产（99%）与北京超君万合（1%）合资；明芳地产由孙赵云100%控股；太行钢铁集团由李万顺与张镭持股，与明芳地产无股权关联；

但媒体普遍将明芳地产视为太行钢铁系；龙湖曾与海南恩祥合作开发岭南原著，后者股东为李福顺与楚军红，与孙赵云无关联。

此“恩祥”非彼“恩祥”，但都与龙湖有过交集。

孙赵云，一个来自邯郸的开发商，带着风水玄学、精准户型、地铁盘概念，在北六环外做了一个叫“凌云颂”的项目。

它不是龙湖的，但龙湖为它代建；它不叫“明芳”，但孙赵云说了算；它看起来像个“刚需盘”，但处处藏着讲究。

昌平南邵，迎来了一个“讲究人”的首秀。