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上个周末，北京楼市有两个新盘，人山人海。
一个是石景山首钢璟悦长安开盘，另一个是通州招商朝棠揽阅售楼处开放。
先看首钢园的璟悦长安，迫不及待地开盘。
7月4日领证，7月5日开售。16栋住宅楼供应套数700套，预售价6.92万-7.41万元/㎡区间，整体均价约7.2万元/㎡。
开盘当晚，璟悦长安晒出海报：卖出217套——去化率达到了31%，但没有披露金额。
据称，璟悦长安的成交均价在每平米6万元出头，有些特殊房源，甚至下探到了5万元+。
再看八里桥的朝棠揽阅，大家像抢白菜似的。
仅7月5日，售楼处就接待了超过2000组到访客群。不得已，招商蛇口只能将职能部门员工，借调来支援。
它们一西一东，至少有三个共同特征：
1、都拥有好房子元素，南北双阳台、赠送面积大；
2、都是临近地铁的楼盘，交通方便，朝棠揽阅离在建22号线永顺站仅200米；璟悦长安离地铁1号线和11号线体育场南街站约300米；
3、都是刚需盘，上车门槛低：璟悦长安最小户型83平米，实际成交价不到500万元；招商朝棠揽阅自带网红气质，创造了69平米三居的奇迹，总价400万出头。
当然，它们也各有一些短板。
例如：璟悦长安由于好房子用力过猛，导致楼间距过密；朝棠揽阅西北侧有铁路货运站，且上方有飞机航道，等等。
但这些小瑕疵，依然不能阻挡人们的热情。其背后还有一个美好的预期：取消限购。
今天，花姐应个景，先来剖析下璟悦长安的选房攻略。
产权得房率75.7%-83%
璟悦长安此次所有房源，一次性拿证，但开盘首推的，只有9栋楼，分别为4-6#、8-10#、12-14#，共411套房源。
开盘首推的户型，包括83平米两居、97平米和107平米三居，以及133平米四居。
而小区西南角16#的85平米东西朝向两居，以及中间95平米枪版户型，并没有出现在开盘首推中。
璟悦长安最便宜的房源，位于小区东南角的12#，预售均价6.92万元/平米，东边户为103平米三居，余下为108平米三居。
最贵房源是楼王6#，预售均价7.57万元/平米，一栋仅一个单元的18层建筑，133平米四居，两梯两户。
作为石景山有个好房子，璟悦长安整体的产权得房率不低。高层在75.7%至79.27%之间；洋房在80.9%至83%之间。
加上阳台+设备平台+飘窗的赠送尺度，其整体的实际得房率，在当下的石景山楼市，无人能及。
97平米三室两厅两卫
这是璟悦长安的次主力户型，共约153套房源，分布在2#、14#的中间及西边户、3#和13#的中间和东边户，占比约18.43%。
此次开盘，97平米只在13#和14#中，共78套房源。13#中间户的实际产权面积为约94平，东边户为约97平；14#中间户为约95平。
在璟悦长安的所有户型中，97平米是得房率最高的段位，最高实际得房率，达到了98.67%，位于13#。
这款南向两面宽的三居，边户和中间户的整体格局相仿，但细节差异较大。
边户客厅面宽4.1米，中间户4米；客卫的设计不同，让整个户型其他功能区的面积，有所不同；边户飘窗涵盖主卧、客厅、厨房、客卫，中间户则只有主卧有飘窗。
这导致它的边户和中间户的实际得房率，能差出5个百分点。
在选房攻略上，此次开盘推出的两栋房源，均在整个小区的最南边，难免有噪音污染。
14#被主大门和南边车库出口夹在中间，而13#则紧挨消防通道，东边户不远处便是小区的一处化粪池。
在花姐看来，97平米的最好的户型，在于尚未推出的2#和3#。
位于小区最北侧的它们，是为数不多视野较好的楼栋，除了2#西边户和3#东边户存在角煞外，其余中间户型均可作为首选。
且2#和3#的预售均价，几乎与14#持平，较13#的差价，也只多出不足1000元/平米。
107平米三室两厅两卫
该段位是璟悦长安的绝对主力户型，共有约442套，占比63%。除了8#、6#外，剩余14栋住宅中，均有该户型的存在。
此次开盘，107平米段位集中在4#、9#、12#、10#全部户型，以及5#的中间户、13#的西边户、14#的东边户中。共249套房源。
值得指出的是，在官方户型中，107平段位为南向三面宽，但实际中，位于12#东边户和7#西边户，应为两面宽三居。
且实际备案中，没有一款户型的面积，符合107平米，最大为约110平米，大部分在约108平米。
赠送尺度上，与97平三居比，107平最大的变化是南向内嵌阳台，进深从1.8米变成了1.5米。
这导致它的实际得房率，略逊于97平米。且中间户和边户，根据楼栋层高的不同，实际得房率悬殊甚大。
107平米段位最高实际得房率，同样位于13#的西边户，约为96.7%；最低位于10#的中间户，约为85%。
换算过来，同样的户型段位，由于楼层差异等，实际使用面积，居然产生了近11平米的落差。
从此意义上看，尽管13#存在噪音问题，但与超高的赠送率相比，到底哪个重要呢？
而如果仅从小区的位置上看，107平米最好的户型，无疑位于北边第二排的4#和5#，前后无任何遮挡，采光较好。
最北边的1#除了两个边户存在角煞外，中间户也可选；第三排除了10#中间户外，其余户型均存在角煞遮挡问题。
最南边东侧的12#，除了噪音污染外，整栋楼的左边，紧挨着化粪池，且有天然的角煞存在。
关于107平户型的选房，如果不介意临街，13#和14#边户是最好的选择，得房率超高；如果想要安逸的居家环境，则优选北边第二排户型。
133平米四室两厅两卫
作为璟悦长安的楼王户型，133平段位分布在5#的东西边户，及6#全栋。
它的总套数为72套，占比达到10.3%。全部在此次开盘首推之中。
作为18层建筑的户型，133平的产权得房很高，5#为79.27%，6#更是达到了80.61%。在当下的京城楼市，同样层高能超越这个数据的，不多。
与97平和107平项目，133平没有中间户，全部为边户型。这让它的实际得房率，在93.12%至94.45%之间。
从户型的内部结构看，该段位无太大硬伤，但也没有太大亮点，经典的四叶草造型。
关于它的选房功率，最贵的户型，自然位于最好的位置，5#和6#，是整个首钢璟悦长安的核心区域，拥有最好的视野。
优中选优，花姐建议5#选择11层以上，6#则选择9层以上。这样，受到前头楼栋遮挡的影响，将降到最低。
大寒日日照分析
由于楼间距过小，璟悦长安冬日的采光如何，颇受外界关注。
对此，花姐特意将其大寒日的日照做了分析，具体如下：
上午10:00， 遮挡严重的有9#13层以下、4#9层以下、1#东单元、5#10层以下、6#10层以下；轻微遮挡的有10#东单元6层以下、11#6层以下、7#东单元8层以下、2#3#东单元；没有遮挡的楼栋为12#、13#、14#、15#、10#大部分。
中午12:00，遮挡严重的有2#5层以下；轻微遮挡有1#西单元5层以下、3#4层以下、7#4层以下；没有遮挡的为12#、13#、14#、15#、10#、9#、11#、6#、4#绝大部分。
下午14:00，遮挡严重的有11#西边户；轻微遮挡的为1#西边户、5#西边户10层以下、6#边户8层以下、2#东单元、9#西边户8层以下；没有遮挡：12#、13#、14#、15#、10#为7#、3#和4#绝大部分。
花姐点评：
首钢璟悦长安，是石景山楼市的搅局者。
过去的一年多，石景山楼市的表现，不温不火。
花姐举三个案例：
1、中海寰宇天下天镜。2024年3月取证，网签305套，待售580套，成交均价7.2万元/平米，成交总价27.27亿元；
2、中海长安玖章。2024年9月取证，网签91套，待售89套，成交均价7.66万元/平米，成交总价13.47亿元；
3、中海长安源境。2024年9月取证，网签138套，待售196套，成交均价6.22万元/平米，成交总价10.32亿元。
在当下的北京楼市，亟需明星楼盘拉动市场。
像海淀区功德寺双子座、朝阳区北京宸园、门头沟长安华曦府，不论豪宅与刚需盘，它们的热销，给了整个市场极大地信心。
如今，首钢地产带着好房子来了，成了石景山的一条鲶鱼。（详见《石景山楼市，鲶鱼来了》）
它诞生的意义，绝不是首钢地产多卖了几套房，而是点燃了人们的刚需热情。
但愿，星星之火，可以燎原，而不是个案。
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