北京楼市双子座万字调查

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

北京土拍市场，有一道神奇的风景线。

那就是双子座。

最新的故事发生在6月24日。建发+金茂+裕诚联合体，以20.8亿元底价拿下丰台建发金茂观宸东面地块。

这意味着，建发金茂观宸二期来了，北京楼市又多了一个双子座。

有关楼市双子座，花姐将它们分成三类来看待：

1、多地块打包成同一宗地出让。

如：朝阳区三间房的保利朝观天珺、金茂满曜；朝阳平房乡中建智地+金茂+越秀+朝开的126亿双子座；海淀半壁店保利+北京建工拿下的双子座；通州八里桥招商朝棠揽阅；通州中建玖合大运河八子；大兴梧桐府双子。

2、不是一宗地，但同时出让。

如：海淀功德寺的和樾望云、和樾玉鸣；海淀朱房村的臻澐、建发海晏；海淀宝山村的中建壹品16地块、金隅地产17地块；丰台郭公庄的中海丰和叁號院、中建云境；丰台大瓦窑的京能西贤府、中建和颂九里。

3、相邻地块，不在同一时间出让。

如：朝阳酒仙桥的北京宸园、中海万吉玖序；朝阳十八里店的北京隅东序、中海朝阳ONE；丰台新宫的观宸一、二期；丰台西南二三环的中海丽金府、中海丽泽叁號院；通州梨园的招商云璟揽阅、中铁建花语璟云；通州宋庄的国贸建投瑨上、城建国誉颂；昌平龙湖观萃、北四村地块；北京城建的国誉燕园、国誉燕园朗润，北京国贤府一、二期。

有关第三类，有条件者尽可能采取护盘行动。

像建发金茂观宸、北京国贤府、北京城建国誉燕园，都有一二期产品。

但它们会有一个小问题，二期的产品力会优于一期，就看开发商怎么去平衡了。

北京楼市双子座井喷，如果不控制好推地节奏，很容易造成后来者的背刺，尤其是双子不在同一家地产商手里。

花姐观察到，臻澐与海晏，中海朝阳ONE与北京隅东序，中海万吉玖序与北京宸园，花语璟云与云璟揽阅，都是针尖对麦芒。

接下的双子大战，就在宝山村上演了，金隅地产已率先发出了招标预告。

有关楼市双子座，它们的生存状况如何呢？

1、朝阳保利朝观天珺VS金茂满曜

6月21日，金茂满曜首批网签数出炉——成交5套。

4天后，这个数字变成了54套，增长了10.8倍，成交均价7.83万元/平，网签金额5.42亿元。

它的开盘时间比原计划晚了一些，这让外界很多人认为，其前期认筹数不足，不得已只能将时间押后。

但现在，面对网签数据，一切质疑不攻自破。

它的兄弟项目——保利朝观天珺的开盘时间早了一周，目前的网签成绩也不错——24套，成交均价8.41万元/平米，网签金额2.56亿元。

今年2月11日，保利发展+中国金茂联合体，最终以87.295亿元的价格，拿下三间房双子地块，综合楼面价5.16万元/平米。

随后，两家开发商分家而治。

保利发展负责朝观天珺地块，占地面积2.76万平米，地上建面7.7万平米，容积率2.8，规划7栋11-25层住宅，524户。

中国金茂操盘金茂满曜地块，占地面积3.68万平米，地上建面9.21万平米，容积率2.5，共规划13栋8-26层住宅，719户。

如果从地块大小来衡量，金茂满曜的地价将折合47.54亿元，但同样的综合楼面价，二者的成交价差，达到了5800元/平米。

花姐点评：就网签数据而言，金茂满曜的表现似乎更胜一筹。

在花姐看来，背后的根本原因，还在于5800元/平米的差价。

位置上，保利朝观天珺无疑更佳——出门左拐不足20米，便是褡裢坡地铁站；金茂满曜则离黄渠站的直线距离，有700米。

但对购房者而言，相比出行的便利，差不多的面积能够节省出大几十万的真金白银，或许才是更重要的。

不过，在两家央企开发商眼里，无论谁快谁慢，总之，肉烂在了一口锅里。

2、朝阳黄杉木双子

4月28日，中建智地+中国金茂+越秀地产+朝阳城发组成的联合体，以126亿元的底价，竞得朝阳区第四宗组合地块。

其中包括黄杉木01、03两个住宅地块。北区的01地块，占地面积3.01万平米，地上建面7.82万平米；南区03地块占地5.43万平米，地上建面14.11万平米。

它们的容积率均为2.6，折合楼面价5.45万元/平米，如果再算上孙河商业地块，实际楼面价将达到6.51万元/平米。

股权架构上，中建智地、中国金茂、越秀地产、朝阳城开，分别持股48.5%、33%、17%、1.5%。

目前，基本靠谱的消息是北区地块，将由中国金茂负责设计，越秀地产进行销售；南区由中建智地独自操盘。

产品方面，中建智地将在南区，打造朝阳区第三个顶级“宸园”作品，面积段110-300平米，主力户型140和160平米；北区则定位金茂璞系作品，面积段150-250平米，主力户型为150和180平米。

花姐点评：过去两年，房地产行情持续下行，中建智地却成为为数不多逆势而起的开发商。

这背后，与其强大的产品力有着莫大关系。在北京，无论北京宸园、璞园PARK，或者北京国贤府等，均是热销之盘。

这让外界很期待中建智地，在黄杉木03地块的表现；而中国金茂+越秀地产的首次组合，能否继续复制功德寺双子的表现，也是备受关注。

整体而言，黄杉木双子虽未面市，但强强组合的开发阵容，已足够让它们成为京城楼市的新晋网红。

3、海淀半壁店双子

5月20日，一个很特殊的日子。

保利发展+北京建工联合体，以45.45亿元的价格，拿下半壁店0003、0004地块，溢价率11.95%，折合楼面价7.84万元/平米。

其中0003地块占地面积2.235万平米，地上建面3.05万平米，容积率1.3；0004地块占地面积1.71万平米，地上建面2.74万平米，容积率1.6。

在土拍之前，半壁店双子地块进行了调规：

1、根据相关要求，各地块建筑高度应按15米控制。最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。

这导致它最终的限高为15米，也就意味着层数从原先的6层，变成了4层。

2、0004地块南侧、东侧为规划街坊路一、街坊路二，红线宽度宜控制在11米。

土地文件里，街坊二路宽18米，其中7米被纳入出让的容积率。

现在，街坊二路变成11米宽，原来7米街坊路就变成可建房子的用地，等于增加了地上实际使用面积。

3、两个地块容积率、绿地率，可统筹核算。这导致实际容积率可达1.4左右，0003容积率增高、0004容积降低。

花姐点评：调规后的半壁店双子，最大的变化是楼层由6层变4层，楼间距变密了。

有了这些参数，花姐认为，半壁店地块的特殊性，很难找一个相仿的对标者。如果非得做个参照，最好是香山樾，它们的地块都是正南正北，也都只有四层。

香山樾的楼间距系数比最低为1.7，如果半壁店参照香山樾户型的面宽进深比，其楼间距系数很可能只有1.2——最低标准，且户型的进深和面宽比在1.5左右。

这样一来，在半壁店双子上，保利发展+北京建工面临的难题，还是蛮大的。

4、通州招商朝棠揽阅

4月8日，招商蛇口经过150多轮竞价，力挫群雄，以总价27.082亿元、溢价16.28%，拿下朝棠揽阅地块，楼面价3.12万元/平方米。

后期，招商蛇口为朝棠揽阅引入两个股东：中海地产和贝好家。

它分两个地块。其中东区占地面积1.33万平米，地上建面3.33万平米，规划6栋9-17层住宅，368户；西区占地面积2.14万平米，建面5.35万平米，规划7栋11-18层住宅，540户。

招商朝棠揽阅的综合素质不错，正南面跨过绿化带便是通惠河；它还是一个地铁盘，离规划中的地铁22号线永顺镇站，只有200米。

它目前的户型图已出，分5款：69平米、86平米、89平米、101平米和124平米。

其中69平和101平，创下了京城楼市最小三居和四居的记录。69平总价400万元出头，即可拿下。

花姐点评：河景+地铁+神户型的组合，是招商朝棠揽阅的核心竞争力。

而过去多年对通州楼市的深耕，招商蛇口在朝棠揽阅身上，将小步快跑的策略，进一步发挥到了极致。

尤其是69平米户型的诞生，填补了小户型三居设计的空白。招商朝棠揽阅完全有可能，成为通州楼市的又一个快消标杆项目。

目前，它已经进入开盘倒计时，能否创造通州楼市的又一个奇迹，答案不久后即见分晓。

5、通州中建玖合“大运河八子”

6月4日，中建玖合以74.91亿元的底价，摘得北京城市副中心大运河八个地块（下称“大运河八子”）。

这宗地是一块巨无霸，由7块住宅用地+1块多功能用地组成，用地面积11.28万平方米，规划地上建面26.19万平米，其中住宅部分为23.71万平米。

它的整体楼面价为2.86万元/平米，其中住宅楼面价在3.01万元至3.23万元/平米之间。

这个体量，让“大运河八子”成了通州楼市，绝对的地王。

它的容积率在2.1-2.4之间，限高100米，为北京罕见的高层住宅规划布局。出让文件中，在总建面不变的情况下，可统筹调整地块容积率、高度及户型。

这意味着，“大运河八子”的规划将十分从容，不会出现因户型大小，造成楼间距局促的情况。

花姐了解到，中建玖合对“大运河八子”的开发顺序，先从东面的0807、0808、0810和0811地块开始，总建筑面积约16.52万平米，施工投资约20亿元。

它的户型面积段，在105平至204平之间。边上的河景房层高在18层左右，内部区域可建30层。整体供应房源约在2000套上下。

花姐点评：在“大运河八子”开拍之前，重仓通州的招商蛇口曾有报名，但最终因种种原因而弃权。

中建玖合如愿后，“大运河八子”依托河景房+百米限高+枢纽核心的三重价值，有望成为通州楼市新的标杆项目。

这宗巨无霸地块之所以底价成交，与整体的开发难度有关。

比如小区之间，以及与副中心站综合交通枢纽之间的连廊系统，以及家园中心的配建等，都成了开发商较大的负担。

当然，在中建玖合眼里，化解这些困难，早已有了谋划。毕竟，它从就年初，就已经在布局了。

6、大兴新城梧桐府双子

位于大兴新城西片区的梧桐府，在好房子政策中，啥啥没赶上。

今年2月18日，它公布了规划平面图。而就在6天前，北京市发布了“好房子技术要点”。

这个时间差，让梧桐府来不及调整图纸。因此，它的户型虽有阳台，但只能是错层奇偶式的，相较于后来满天飞的内嵌阳台，总归差了点意思。

更让人遗憾的是，从拿地到出图纸，梧桐府中间经历了7个多月的时间。

2024年7月3日，大兴城建和大兴发展集地联合体，以21.46亿元的地价，拿下梧桐府双子地块，楼面价2.63万元/平米。

北边0003地块容积率1.6，地上建面3.99万㎡，规划8栋6-10层洋房；南边0011地块容积率1.7，地上建面4.16万㎡，规划8栋6-10层洋房。

两个地块的户型，均为168平至222平四居，清一色大平层。应该是参考了旁边的兴城之星。

后者卖得不错。2024年3月开盘，供应242套，目前网签210套，成交均价4.48万元/平米，网签金额16.91亿元，去化率86.78%，地价覆盖率169.1%。

花姐点评：自2月份公布平面图后，梧桐府双子又陷入了沉默期，截至目前还未有开盘的消息。

而它的样板间，早在4月份就对外开放了。

在公区方面，梧桐府也增配了风雨连廊这个好房子元素，但在户型设计上，依旧还是错层阳台。

好在，截至目前，大兴楼市还没有真正的内嵌阳台诞生，唯一可封闭阳台的项目，是兴创沐春墅。

它给整个北京楼市带来一项新发明——在开敞阳台上，配置了可开关的电动窗。

7、海淀和樾望鳴VS和樾望雲

2024年11月5日，海淀区最后一场摇号土拍，功德寺双子地块诞生买家。

最终，由绿城中国以51.75亿元的价格，摇得和樾玉鳴地块，楼面价7.11万元/平米；和樾望雲地块，则由越秀地产以63.825亿元摇中，楼面价7.16万元/平米。

它们的销售指导价，均为10.5万元/平。

随后，绿城中国让出和樾望鳴50%股权予越秀地产，后者将和樾望雲65%的股权，质押给了华润置地。由此，形成了越秀地产两头持股的格局。

和樾望雲比和樾望鳴大了7800平米，它们容积率均为2.1。前者规划了14栋5-10层住宅，639套；后者规划13栋6-10层住宅，444套。

它们有70%的户型重叠。最大的问题是，在限高和容积率硬条件下，楼间距显得非常拥挤。

但在海淀强大的购买力面前，这丝毫不成问题。开盘当天，和樾玉鳴官宣销售额67亿元，和樾望雲则为85亿元。

截至6月22日，和樾玉鳴网签342套，成交均价10.48万元/平米，网签金额57.05亿元，去化率77.03%。

和樾望雲网签619套，成交均价10.54万元/平米，网签金额85.47亿元，去化率96.9%。

花姐点评：如果给上半年京城楼市，表现最好的楼盘颁个奖，功德寺双子必然夺魁。

它们的强势表现，不仅代表着海淀楼市的热度，一定程度上，也影响了北京楼市未来的政策走向。

功德寺双子的楼面差价为600元/平米，它们的成家差价也为同样的数字。

这背后不知是凑巧，还是操盘者的刻意为之。

8、海淀臻澐VS建发海晏

功德寺双子热销的余温未散，朱房双子开始接棒了。

2025年北京市首场土拍，也是海淀区首场不限价土拍。华润置地+招商蛇口+中铁置地联合体，以91.52亿元、溢价17.33%，拿下臻澐地块后，它们对旁边的0030地块，也势在必得。

只是，半路杀出个程咬金。来自厦门的建发房产，硬刚三大央企联盟，最终以90.404亿元、溢价25.04%的代价，拿下建发海晏地块。

这让海晏楼面价，达到了9.51万元/平米，比臻澐多出了近6000元/平米。

此后，它们进行了长期的“谍战”。

臻澐占地面积4.27万平米，地上建面10.26万平米，容积率2.4，共规划15栋8-16层住宅，560户。于5月30日取证。

建发海晏占地面积3.93万平米，地上建面9.5万平米，容积率2.42，共规划16栋7-15层住宅，435套房源。于6月6日取证。

目前，建发海晏的已出网签结果，截至6月23日，网签100套，成交均价13.51万元/平米，网签金额29.17亿元，去化率23%，地价覆盖率32.27%。

臻澐的网签成绩还未出炉。

不过，在开盘当天，它邀请了200多位认购业主，共赏西山晚霞。这似乎也预示着，其网签不会太差。

花姐点评：虽然目前无法得出朱房双子的成交差价。但在花姐看来，它们堪称真正的双子较量。

它们股东不同，针尖对麦芒，要想突围，只能在产品上狠下功夫。而最终的表现，也足以对得起海淀寸土寸金的土地。

一个主打隐奢，豪得内敛；一个遵循传统，豪得直白。这种截然相反的风格，给了购房者更多的选择空间。

这点上，臻澐和建发海晏，要比功德寺双子好许多，也为今后的真正的双子项目，树立了榜样。

9、海淀宝山村双子座

有竞争关系的双子座不多，靠近西五环的宝山村双子，是其中之一。

6月3日，北京迎来“超级土拍日”，其中最引人关注的当属宝山村0016、0017地块，开拍前吸引了5家开发商报名，但土拍现场没多长时间，就草草收尾。

0016地块共举牌12次，0017举牌10次，便产生了结果。

中建壹品以27.78亿元，摘得0016地块，楼面价5.5万元/平米，溢价率1.8%。

0017地块则花落金隅地产，成交价格33.64亿元，楼面积5.6万元，溢价率1.5%。

0016地块的土地面积2.4万平米，建筑面积5.04万平米；0017地块土地面积2.86万平米，建面6万平米。它们的容积率均为2.1，建筑高度30米（局部36米）。

花姐点评：虽然宝山村双子的土拍，没有掀起大的波浪，但最终花落两家的结果，还是让外界对中建壹品和金隅地产接下来的较量，多了一丝期待。

对购房者而言，这是一件好事儿——只有充分的竞争，才能产生最好的产品。

花姐得到的消息，中建壹品对于0016地块的产品定位，将以改善为主，段位120平米起，但不会做得很大，主力户型应在150平左右。

10、丰台中海丰和叁號院VS中建云境

2023年10月31日，北京土拍集中出让了3宗住宅用地，其中两宗诞生在丰台。

它们便是中海丰和叁號院和中建云境，彼此的直线距离，仅350米。

中海丰和叁號院由中海地产，以54.4亿元的底价拿下，楼面价为6.25万元/平米，销售指导价9.2万元/平米。

它的占地面积3.95万平米，地上建面8.68万平米，容积率2.2，共规划7栋8-25层住宅，412户。

于2024年3月16日取证。截至目前网签75套，成交均价8.66万元/平米，网签金额12.35亿元，去化率18.2%，地价覆盖率22.7%。

中建云境的成交价为75.9亿元，经历了27轮竞价，在摇号环节，由中建八局全资子公司北京万孚置业拿下，溢价率15%，楼面价6.81万元/平米，销售指导价9.2万元/平米。

它的占地面积7.02万平米，地上建面16.83万平米，容积率2.5，共规划了16栋8-18层住宅，838户。

依托地铁+总部基地区位优势，中建云境瞄准了改善客群，但受制于高楼面价、同质化竞争及户型劣势等，去化艰难。

不过，在今年它的实景区域开放后，凭借着精湛的工艺水准，还是得到了不少购房者的青睐，对业绩回暖，也起到了一定作用。

截至目前，中建云境网签214套，成交均价8.05万元/平，网签金额21.82亿元，去化率25.54%，地价覆盖率28.75%。

花姐点评：郭公庄双子从一开始万众期待，到开盘后的平淡无奇，再到后来的去化艰难，背后是整个丰台楼市现状的缩影。

中海丰和叁號院的成交价，较中建云境高出了5600元/平米，而楼面价则少了6100元/平米。这样一来，尽管它网签数量少，但利润较中建云境，高出不少。

客观说，它们在整个小区产品品质的把控上，都具有高水平造诣。

中海丰和叁號院作为中海位数不多的“藏峰”系产品，园林规划浓缩了圆明园精髓，在整个京城市场都独树一帜；而中建云境无论在公区，还是户型上的用料，都堪称高端。

但即便如此，身处丰台的它们，依然难逃去化慢的难题。而随着当下带有阳台的好房子越来越多，也凸显出郭公庄双子产品上的弱点。

在这两个项目上，中海地产和中建八局，大概率要增加计提了。

11、丰台京能西贤府VS中建和颂九里

2024年北京市首场土拍，位于丰台卢沟桥的大瓦窑双子，诞生了各自买家。

进入摇号环节，京能置业以38.41亿元，竞得京能西贤府地块，溢价率15%，住宅楼面价6.08万元/平米。

隔壁的L42地块，则由中建信和以38.525亿元、溢价15%拿下，住宅楼面价5.54万元/平米。它就是中建和颂九里。

京能西贤府占地面积3.01万平米，地上建面9.02万平米，容积率3.0，共规划7栋11-18层住宅，428户。

2024年6月21日，京能西贤府取得预售证。一年过去了，网签只有34套，成交均价7.51万元/平米，网签金额3.57亿元，去化率7.9%，地价覆盖率9.29%。

中建和颂九里占地面积2.48万平米，地上建面6.96万平米，容积率2.8，共规划9栋7-18层住宅，572户。

它的取证时间为2024年6月6日，截至6月22日，网签66套，成交均价6.34万元/平米，网签金额4.75亿元，去化率11.54%，地价覆盖率12.33%。

花姐点评：与郭公庄双子一样，京能西贤府和中建和颂九里，也是一对难兄难弟。

只能说它们生不逢时，赶在错的时间，拿了错的地块。

如果矬子里面拔将军，中建和颂九里的网签数据，要好于京能西贤府。这背后，同样是楼面价带来的成交差价。

京能西贤府楼面价，比中建和颂九里贵了5400元/平米，成交价也高出1.17万元/平。

除了楼面成本外，花姐了解到，在内部用料和装修上，京能置业在京能西贤府身上，可谓下了血本。

但遗憾的是，它的这种努力，似乎没有得到购房者的认可。

12、朝阳北京宸园VS中海萬吉玖序

2024年6月13日，朝阳区首宗组合地块，中建智地以112亿元拿下，其中包括了现象级红盘北京宸园。单独核算后的楼面价，约为7万元/平。

它的占地面积4.17万平方米，地上建筑面积10.16万平米，东西两个地块容积率，分别为2.5、2.8。共规划了14栋住宅楼，606户。

北京宸园于去年10月13日开盘，169天时间全部售罄，成交金额110亿元。

截至6月22日，网签532套，成交价格11.03万元/平米，网签金额97.79亿元，去化率87.8%。

中海萬吉玖序是朝阳区第二宗打包地块成员，于2024年11月29日，由中海新城摘得。单独核算，楼面价约6.42万元/平米。

其占地面积2.79万平米，总建面12.54万平米，容积率2.8。规规划了9栋10-23层住宅楼，共370户。

5月18日，中海萬吉玖序正式开盘，首日官宣成交63.7亿元。截至6月22日，网签108套，成交均价11.34万元/平米，网签竞得25.64亿元，去化率29.2%。

花姐点评：得益于北京宸园的现象级表现，并没有与中海萬吉玖序产生正面冲突，后者反而无缝衔接了东四环奢贵需求。

它单独核算后的楼面价，比北京宸园少了5800元/平，但实际的成交价格，却多了3100元/平米。

中海新城在萬吉玖序身上，应该利润丰厚。

从目前的网签数据看，酒仙桥双雄扛起了朝阳区乃至全北京，豪宅市场的大旗，为整个京城楼市，增添了一抹靓丽。

13、朝阳北京隅东序VS中海朝阳ONE

2024年6月25日，金隅地产以63.8亿元的底价，摘得北京隅东序地块，折合楼面价5.07万元/平米，销售指导价7.9万元/平。

它有点生不逢时。公布规划方案的时间，离北京市出台“好房子导则”，仅差了不到3个月时间。

最终，金隅地产只能在北京隅东序身上，采取开敞阳台设置——真正不可封闭。这让它的产品力，大打折扣。

去年底，北京隅东序正式开盘，第二天便诞生了网签数据。彼时，外界对其开盘首日，号称热销25亿元的成绩，充满信心。

不过，时间是最好的证明。

截至6月22日，北京隅东序供应824套，网签165套，成交均价7.6万元/平米，网签金额15.65亿元，去化率20%。

离开盘时所称，相差甚远。

中海朝阳ONE也是朝阳区第二宗打包地块成员，它占地面积4.79万平米，比北京隅东序大了0.42万平米，单独核算楼面价约4.35万元/平米。

它于4月13日开盘，官方称销售金额27.3亿元。截至目前，供应888套，网签77套，成交均价7.66万元/平米，网签金额7.28亿元，去化率8.67%。

花姐点评：中海朝阳ONE的楼面价，要比北京隅东序便宜7200元/平，但它成交价格却多了600元/平米。

表面看，中海新城同样在它身上赚了不少。但实际情况可能并非如此。

产品上，北京朝阳ONE粗略看，对北京隅东序形成了背刺。

但过度追求赠送面积，导致其多个户型有了变形。反馈到在购房者的眼里，用力过猛反而形成了反噬。

从目前的网签情况来看，十八里店双雄的去化，大概率要经历一个漫长的过程了。

14、丰台建发金茂观宸一、二期

6月24日，北京丰台区新宫板块NY-030（南区）-02居住地块，以底价20.8亿元成交。

它就在建发金茂观宸的东边，仅一路之隔。

拿地者兆兴地产，也是建发金茂观宸的项目公司，由中国金茂、建发房产和裕诚地产，分别持股36%、35%和29%。

这意味着，建发金茂观宸二期，由此诞生了。

二期地块的素质要好于一起。占地面积2.59公顷，规划地上建筑面积5.18万㎡，容积率2.0，建筑控制高度45米（局部60米），楼面价与建发金茂观宸一样，同样是4.02万元/㎡。

但二期用于盖房子的占地面积，比建发金茂观宸多了620平米，容积率也低了0.4。

再叠加以往类似的双子座案例，二期的产品力，大概率会高于建发金茂观宸。

建发金茂观宸是当下丰台的红盘。2024年11月29日，由建发房产旗下马甲，以24.35亿元底价竞得。

随后，建发房产将36%的股权转让给中国金茂，作价8.76亿元。

建发金茂观宸占地面积3.04万平米，地上建面6.08万平米，容积率2.0，共规划11栋6-18层住宅，479户。

它的首批取证时间是3月17日。截至6月22日，网签181套，成交均价7.85万元/平米，网签金额17.42亿元，去化率37.8%，地价覆盖率71.54%。

花姐点评：在楼市艰难的丰台区，建发金茂观宸的表现突出，成了今年上半年为数不多的红盘。

不过，现在随着二期的到来，一个不可避免的问题来了——有人难免会观望，是不是要等一等？

毕竟，二期的产品力要大概率好于一期。这是否会给建发金茂观宸往后的去化，带来影响，目前还不得而知。

如何将观宸一、二期一碗水端平，是建发房产北京总经理华晓巍所要斟酌的。

当然，如果按正常推进时间，观宸二期大概会在今年11月初开盘。届时，一期只剩100套左右在售。

但，这只是理论值。

15、丰台中海丽金府VS丽泽叁號院

丰台区是中海地产的大本营。

2024年12月12日，其以110.54亿元的底价，竞得中海丽金府地块，不仅成为北京近三年首宗不限价地块，更是去年北京单宗地王，楼面价6.2万元/平米。

中海丽金府占地面积6.38万平方米，地上建面17.8万平米，容积率2.8，共规划13栋9-26层住宅，1060户，全部为四居改善产品，段位从136平至231平。

4月15日，中海丽金府取证。截至6月22日，网签86套，成交金额10.81万元/平米，网签金额14.82亿元，去化率8.1%。

丽泽叁號院在中海丽金府南面约600米，同样由中海地产今年1月16日，以40.08亿元的底价竞得，楼面价5.8万元/平米。

它占地面积2.74万平米，地上建面6.95万平米，容积率2.52，共规划11栋9-18层住宅，530户，从99平米三居到158平米四居。

丽泽叁號院于5月20日取得首批预售证，目前网签34套，成交均价9.44万元/平米，网签金额3.68亿元，去化率6.4%。

花姐点评：作为北京楼市库存量最大的区域，丰台楼市过去两年，异常艰难。

但中海地产依然重仓丰台，而中海丽金府和丽泽叁號院的表现，一定程度上影响着中海地产在京的发展大局。

从目前的网签成绩看，中海地产显然扛了过来，这为其今后的布局，奠定了坚实基础。

通过万泉寺双子，中海地产在丰台豪宅领域，形成了全面积段覆盖。

中海丽金府和丽泽叁號院的楼面价差，为4000元/平，但它们的成交差价，却达到了1.37万元/平。

不过，即便如此，中海地产在丽泽叁號院身上的利润，依然丰厚。

16、通州招商云璟揽阅VS中铁建花语璟云

2024年10月23日，招商蛇口以9.92亿元的底价，拿下云璟揽阅地块，折合楼面积2.86万元/平米。

它的占地面积1.6万平方米，建筑面积3.47万平米，容积率2.17。规划了12栋5-16层的住宅，共367户。

今年3月，云璟揽阅开盘卖出208套，推盘去化率90.43%，销售总额达11.46亿元。

截至6月22日，网签185套，成交均价5.85万元/平米，网签金额10.5亿元，去化率50%，已收回拿地成本。

有了云璟揽阅的成功，阔别京城楼市3年的中铁建地产，回京的首战，便是在4月29日，以7.755亿元的价格，从招商蛇口等手中虎口夺食，拿下花语璟云地块。

楼面价3.58万元/平米，溢价率达到21.94%。均创下通州楼市的新记录。

它的占地面积1.27万平米，地上建筑面积2.17万平米，容积率1.7。共规划6栋4-16层住宅，202户。

拿地后，中铁建地产速度很快，只花费50天便公布了户型图：94平米、110平米和124平米。

从面积段上看，与一路之隔的云璟揽阅几乎重叠了。

花姐点评：云璟揽阅的热销成了一面镜子，不仅增加了招商蛇口重仓通州的决心，也一定程度上提升了人们对通州楼市的看涨。

但随着土地的集中放量，通州接下来也是一片红海。对中铁建地产而言，最难的尚不在产品同质化，而是该如何定价？

花语璟云的楼面积较云璟揽阅，多了7200元/平，参照云后者的成交价，如果加上高出的楼面价，花语璟云的售价，至少要卖到6.57万元/平米。

低出的0.47容积率，能与高出的0.72万元/平米价值，划等号吗？

17、通州建投国贸瑨上VS城建国誉颂

2023年10月23日，山西建投联合国贸地产，以13.04亿元的价格，摘得建投国贸瑨上地块，楼面价2.28万/平米，销售指导价4.7万元/平米。

它的占地面积3.35万平米，建筑面积9.6万平米，容积率1.6-1.8，共规划15栋4-8层的洋房，542户。

2024年4月取证。截至6月22日，网签113套，成交均价4.09万元/平米，网签金额4.57亿元，去化率20.8%，地价覆盖率35.1%。

国誉颂则由北京城建于2024年9月，以15.96亿元的价格拿下，折合楼面价2.07万元/平米。

它的用地面积4.27万平米，建筑面积7.61万平米，容积率1.8，共规划19栋9-11层住宅，686户。

截至6月22日，网签116套，成交均价4.16万元/平米，网签金额5.67亿元，去化率16.9%，地价覆盖率35.53%。

花姐点评：城建国誉颂对建投国贸瑨上，形成了真正的背刺。

建投国贸瑨上的楼面价，较国誉颂多出2100元/平米，但成交金额却低了700元/平米。

而后者的产品赠送尺度，不仅冠绝通州，甚至在整个京城，都是数一数二。

这让建投国贸瑨上雪上加霜。

体现在业绩上，开盘一年有余，去化率仅有两成；而国誉颂开盘仅两个多月时间，网签金额便超出建投国贸瑨上1.1亿元。

建投国贸瑨上往后的日子，只会更加难过。

18、昌平龙湖观萃VS北四村项目

2023年8月，住建部在全国范围内，进行了一次“好房子”设计大赛。

最终，北京市住宅建筑设计研究院的《生活协奏曲》方案，从全国176个作品中胜出，获一等奖。

2024年3月26日，龙湖马甲石家庄创世纪，以30.935亿元、溢价15%，摇得北四村棚改F地块（龙湖观萃），楼面价3.58万元/平米，销售指导价6.4万元/平米。

拿地后，龙湖集团将上文好房子方案，移植到了龙湖观萃身上个，让其成为全国首个带方案入市的“好房子”样本——拥有阳台（奇偶）+首层架空+风雨连廊等好房子元素。

龙湖观萃占地面积4.13万平米，建筑面积9.34万平米，容积率2.6，规划15栋6-18层住宅，857户。

它于2024年9月6日取证。截至6月22日，网签404套，成交均价5.63万元/平米，网签金额23.31亿元，去化率47.14%，地价覆盖率75.35%。

北四村则在6月3日，由越秀地产领衔，外加北京城建+未来科学城+贝好家，以23.95亿元的底价摘得，楼面价3万元/平米。

它占地面积约3.07万平方米，规划建筑规模约7.99万平方米，由0077、0078两块纯居住用地组成，几乎没有配建。

0077、0078地块的地上建筑规模，分别为4.17万平米和3.82万平米；容积率均为2.6，控高均为60米。

花姐点评：没有竞争对手，龙湖观萃的表现尚可，去化率接近50%；但随着北四村地块的入市，对龙湖观萃形成了背刺。

尽管二者都拥有好房子基因，但显然北四村地块在产品的升级迭代上，要更优于龙湖观萃。

最关键的是，它们的楼面差价达到5800元/平米，这也就意味着，北四村地块在售价上的空间，远强于龙湖观萃。

如何加快去化脚步，将是龙湖观萃近几个月最迫切的事情。

19、昌平城建国誉燕园一、二期

2022年5月，北京城建以22.6亿元的底价，拿下国誉燕园一期地块，折合楼面价1.3万元/平米，销售指导价3.9万元/平米。

但实际的销售价格为3.31万元/平米，与指导价差了近6000元/平米。

它占地面积9.68万平米，建筑面积17.43万平米，容积率1.8。共规划29栋6-10层洋房，1788户。

国誉燕园在2022年11月6日，取得第一张预售证。截至6月22日，网签1109套，成交均价3.31万元/平米，网签金额35.02亿元，去化率62%，地价覆盖率154.96%。

国誉燕园二期的案名为朗润，于2024年7月3日，由北京城建以19.86亿元的底价摘得，楼面价1.31万元/平米。

占地面积6.63万平米，地上建筑面积15.55万平方米，容积率2.4。共规划21栋7-11层住宅，1418户。

它目前的状态是，规划证早已拿到手，样板间也开发商，但就是没取得预售证。

花姐点评：朗润不领预售证，在意料之中。

它借好房子东风，在产品上有了大幅度升级——阳台+设备平台+防火挑檐，全部上齐。

这势必对一期形成了强大背刺，北京城建如何才能化解这种尬局，最现实的手段，莫过于延缓朗润的入市时间。

如今，一期的去化率已经过6成，且早已收回地价。相信不远的将来，朗润也将姗姗来迟。

20、昌平北京国贤府一、二期

2023年7月20日，中建智地联合未来科学城，以27亿元的底价，摘得北京国贤府一期地块，楼面价2.55万元/平米。

它的占地面积8.15万平米，总建面16.62万平米，容积率1.3。规划6-8层的洋房，总户数822户。

2023年11月26日取证，截至6月22日，网签665套，成交均价5.566万元/平米，网签金额46.62亿元，去化率80.9%，地价覆盖率172.59%。

2024年12月30日，中建智地再次联合未来科学城，以21.143亿元摘得二期地块，尽管溢价了0.31%，但楼面价仅为2.1万元/平米。

二期占地面积7.1万平方米，地上建筑面积13.87万平方米。规划6-9层洋房，共850套房源。

它于2025年4月16日取证，截至6月22日，网签244套，成交均价5.316万元/平米，网签金额13.38亿元，去化率28.7%，地价覆盖率63.28%。

花姐点评：北京国贤府是京城楼市，以产品取胜的范本。

它的位置一般——位于昌平北七家，离最近地铁2.4公里。但凭借强大的产品力，强硬出圈。

北京国贤府二期的售价一出来，很多一期业主认为被背刺了。

但其实，中建智地在一、二期身上，一碗水端平。

二期的价格便宜，主要在于楼面价较一期，便宜了4500元/平米，加上公区和户型上的升级，落在开发商上手里的利润，基本与一期持平。