邯郸学步后，昌平土拍换了姿势

拆细来看这宗地：

1、0026、0033为住宅地块，地上总建面超12.4万㎡，限高36米（局部45米）。

0026地块在北侧，占地3.2公顷，容积率2.09，地上建面约6.7万㎡；0033地块在南侧，占地2.87公顷，容积率2.0，地上建面约5.74万㎡。

2、0036地块位于0033地块以东，为基础教育用地，建面4245㎡，限高16米，规划为1所12班幼儿园。

3、三幅商业用地在住宅地块西侧，直线距离1公里左右，总建面约9万㎡，容积率1.0，限高12米（局部18米）。

商业地块内含一条15米宽街坊路，具体位置可结合方案设置。

如果单从0026、0033两住宅地块的素质看，是很不错的，距离昌平线北邵洼站约550米，两地块面积也适中，适合快销。

不过，一旦捆绑了三个商业地块之后，就变得十分鸡肋。

花姐斗胆猜测，昌平大概是学朝阳区搞地块“肥瘦搭配”——平房乡2107-01、02、03地块+孙河2902-73商业地块。

4月28日，它由中建智地+中国金茂+招商蛇口+朝开公司，以126亿元底价拿下。（详见《北京126亿地王，隐现“地头蛇”》）

但这宗昌平地块，无法与之相提并论。

一宗北六环外的地块，12.4万住宅建面，搭配9万平米商业，谁敢去拿？

最后，它的结果只有一个：下线，悄无声息的。

花姐建议，如果北邵洼地块再上线，三个商业地块应该舍去，不用"邯郸学步"。

二、北四村地块：被强调层高不超3.3米

南邵地块下架，北四村地块顶上，为昌平在土拍市场赢得了一席之地。

从招拍挂文件来看，这宗地用地规模约3.07公顷，规划地上建筑面积约7.99万平方米，起拍价23.95亿元。

0077地块和0078地块，分别为12.5亿元和11.45亿元，将于6月5日产生买家。

它的位置，远好于南邵地块，位于史各庄街道，与地铁昌平线生命科学园站直线距离1.3公里，南侧临近超极合生汇。

拆细来看：

1、它们很纯粹，都是住宅用地，几乎没有配建。0077地块地上建筑规模41696.9098平方米，0078地块地上建筑规模38198.6618平方米，容积率都是2.6，控制高度60米；

2、地块“不正”，东偏南约40度。对于在意朝向的购房者不是很友好。

3、出让文件里提了一句：住宅建筑标准层层高一般不应超过 3.3 米。这原本就是建筑规范，特意强调应该是有深意的。

《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》里提及，居住用地建筑高度，可允许局部上浮进行弹性管控。

虽对上浮建面比例有30%限制，但没有就层高做限制。

北四村地块虽位于生命科学园板块，但东面京藏高速一路之隔，就是朱辛庄板块。

这两个板块是有一定竞争的。

就目前而言，生命科学园在售新盘主要是龙湖观萃，2024年9月6日取证，供应857套房源，网签326套，去化率385，成交均价5.67万元/㎡，成交金额18.99亿元，地价覆盖率61.39%。

朱辛庄板块的越秀星樾已基本售罄，中海寰宇未来已网签678套——72.75%、成交均价6.15万元/平米。

北面的星耀未来4月份开盘，网签99套，待售831套，成交均价5.56万元/平米。

如果从入市时间算，北四村地块的对手除了龙湖观萃之外，另一个就是即将入市的中海0029项目，大约300多套房。

如果参照几个对手的价格，预计北四村的住宅售价大约在5.6万元/平米之间。

毕竟，它东面是高速，西面是铁路，城市界面远不如朱辛庄。