北京城建，刮目相看

每一个楼花，都是独一无二的。

北京城建集团，又一次卖疯了。

9月19日，石景山黄庄村的龙樾璟序拿到预售证，证号京石建字0008号，推出714套住宅房源。

23天后，它已签约665套，去化93.14%；另外，已预订9套，还能挑的房源，只剩40套。

这个数字放在当下的北京楼市，够硬。

放在石景山，更是一骑绝尘。

9月，石景山全区新房网签773套。仅龙樾璟序一个盘，占比72%。

但，真正让花姐多看两眼的，是价格。

成交665套，总面积60290.96平米，成交均价57169元/平米。16栋在售楼的预售均价，是69214元/平米。

一道简单的算数题：8.3折。

而龙樾璟序实际楼面价，大约为3.31万元/平米，与成交均价的缝差，约2.4万元/平米。

简单测算一下，北京城建在龙樾璟序身上的净利润，大概在8%左右。

23天卖掉665套

龙樾璟序全盘17栋住宅楼，实际推售714套，剩余4#未拿证、22套。

北京住建委的楼盘表，是一户一格铺颜色的。

花姐依葫芦画瓢：红格是已网签665套，橙格是已预订9套，绿格是还没卖出去的40套。7#和16#两栋，在住建委已经挂上"已售完"。

全景图从上往下看，1#、2#、3#这三栋大户数主力楼几乎铺满红色，18#84套也只剩4套没走。

剩下的绿格，零零散散主要飘在各栋高层和一楼。

具体来看一下未卖出的40套：

1、8层以下约24套，其中18套在一、二层；

2、顶层剩下5套。剩余未售的11套，在9层至17层之间。

真正能说明龙樾璟序卖得好，主要看北面的三栋高层楼：

1#供应104套，网签97套；2#供应104套，网签98套；3#成交102套，网签91套。

三栋合计310套，卖掉了286套。

这才是这个盘的基本盘。

把各栋的备案均价单独排开看，价梯很清楚：

1、6#、8#、10#三栋站在7.5万/平米以上，是这盘的价签天花板；

2、1#、2#、3#三栋压在6.2万/平米到6.5万/平米，是上车区；

3、中间的5#到19#，挤在7.1万到7.4万这条窄带上。

全盘最高价和最低价之间，差1.69万元/平米。

卖得火的三大因素

为什么龙樾璟序卖得那么火？

花姐认为至少有三个原因：

1、容积率比较低、性价比高

龙樾璟序一共10款户型，建筑面积从68平米到118平米，覆盖两居到四居。

容积率2.15，12栋8到11层洋房，加5栋18层小高层，北高南低排布。

这是一组很"低密"的数字。

西四环近年新盘的容积率普遍在2.5以上，2.15的洋房社区属于稀缺品类。

再加上，通过南北双阳台+花池赠送，实际得房率在95%左右，比同环线其他盘多出一截。

2、把门槛拉到400万级

西四环沿线的新盘，近几年的主力户型普遍在140平米以上，总价门槛一路走高。

想在主城留下来、预算又只有400万元到600万元的家庭，几乎找不到落脚的选项。

龙樾璟序做的事很简单：把面积做小，把门槛打下来。

68平米两居起步，总价约400万级。这一个户型，是西四环很多年没出现过的。

如：首钢璟悦长安83平米起，中海瑞文里90平米起，首钢璟瑞长安88平米起。

三个盘的最小户型，都比龙樾璟序大了15到22平米。按同样的单价折算，门槛高出150万到200万。

北京城建没有去跟别人抢改善客，它去接了一批被西四环，挡在门外的人。

3、踩中了新政的窗口期

2026年8月28日，北京楼市新政落地。9月24日，细则跟进。

这两个时间点之间，开发商在抢着拿预售证，审批也在提速。

9月北京全市新房供应5350套、成交4557套，供应连续两个月跑在成交前面。

龙樾璟序拿证的时间是9月19日，正好卡在窗口中间。它5月28日拿地，当天官宣案名，三个多月就领预售证，抢跑的节奏飞快。

政策打开需求，供应挤着出货，龙樾璟序是这一轮集中网签里，跑得最快的那一个。

价格便宜的底气

花姐梳理了当下石景山楼市，主要在售的7个新盘，龙樾璟序的成交均价，是最低的。

北京城建在它身上的利润，是从哪里省出来的？

先看产品结构。

在7个项目中，龙樾璟序套均成交建面90.7平米，为最小；套均成交总价518万，也是最低。

说白了，它不仅是西四环置业的入场券，也是石景山楼市门槛最低的一个。

根源，埋在土地的价格。

2026年5月28日，北京城建以22亿元底价，拿下石景山区黄庄村43号棚户区改造项目地块SS00-1622-002。

住宅地块地上建筑规模67690平米，另外需配建1000平米社区养老服务驿站，和300平米温馨家园。

剔掉配建，剩下66390平米可售住宅来摊22亿的成交价，实际住宅楼面价是3.31万元/平米。

西四环同片区域，过去几年拿地的项目，楼面价是什么水平？

北京建工熙华台2023年5月拿地，5.28万元/平米；北京华曦府2022年6月拿地，4.46万元/平米；中海学府里5.2万元/平米。

龙樾璟序的地价，是西四环近五年最低的一档。

成本低，就有了利润空间。

花姐把龙樾璟序的备案均价和实际成交价对比过，同结构口径的折扣是8.3折；同环线其他盘，普遍在91到93折。

龙樾璟序爆红，北京城建的产品定位固然重要，但更关键的，似乎是背后那只无形的手。