83亿拆两宗、配建改回购：驼房营重挂

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9月3日临拍叫停的朝阳驼房营JT-629地块，10月15日以“一分为二”重新预申请。

0013-1等地块占地7.22公顷、建面9.79万㎡、起始45亿元；

0013-2等地块占地3.64公顷、建面7.34万㎡、起始38亿元，两宗合计83亿元。

位置在四—五环、14号线将台站旁、紧邻坝河，步行到北京太古坊、将府公园——底子是好底子，但原来卡死它的，不是地段，是条件。

第一刀：把“巨无霸”切成两口。

原宗地曾因8·28现房/封顶预售落地后被紧急暂停；中建智地+太古地产联合体此前曾盯上75.21亿版本，但现房规则下“拿地—封顶—竣工—放按揭”要占款2.5—3年，单宗75亿+6万㎡场馆无偿代建，民企算不出账、国企也嫌沉。

拆成45亿/38亿两宗后，单宗资金门槛下降，同一竞得人还可统筹核算指标、优化街坊路，相当于政府把“难以消化的大菜”改成“两道主菜”。

第二刀：6万㎡体育场馆从“无偿代建”变“有偿回购”。

原规则里，房企白建6万㎡场馆+300个地下车位再移交；新规则分地块承接——0013-1代建0001地块地上2.41万㎡+地下0.82万㎡场馆、0018地块地上0.86万㎡场馆及不少于300个车位；0013-2代建0002地块地上1.73万㎡+地下0.18万㎡场馆。

“无偿”变“有偿”，是隐性成本显性化、政企分摊：开发商现金流压力降级，政府把公共配套责任写进回购合同，不是让房企做慈善。

第三刀：抬板新规首次落地供地。

两宗均可做抬板（高度≤8米），0013-1北侧坝河侧须配≥1400㎡板下商业，0013-2预留跨坝河步行桥连驼房营闸房；0018地块地下一层商业由“不大于2万㎡”改“不小于1万㎡”。

翻译过来：北京不再只卖“住宅建筑面积”，而是卖“滨水慢行+板下商业+跨河公共节点”的城市资产包。

驼房营是8·28后北京高总价主城地的试金石。

政府没降起拍总价，却用“拆分起拍+有偿回购+抬板不计入容”三招，把开发商资产负债表上的隐形成本搬回公共财政。

房企算账逻辑随之改变——楼面不是唯一变量，代建现金占用、现房回款周期、板下可经营空间才是新利润表。

驼房营83亿重挂，不是地块回来了，是北京供地开始替房企重排资金表；

以后主城好地不拼“谁敢扛配建”，而拼“谁能在现房时代把公共空间也算出回报”。