32套、8.91亿：首开尊礼著不是流量盘

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10月14日，朝阳呼家楼南里项目尊礼著（备案名尊礼嘉苑）拿证。

1栋11层洋房、32套住宅、建面约5570㎡，拟售均价16.005万/㎡，单价14.72万—17.13万/㎡，总价2347万—3461万，住宅货值8.91亿元，加41个车位约9.22亿元。

土地账：底价拿、楼面不便宜。

2025年9月5日首开全资的北京尊泰置业以4.46亿元底价摘地，综合楼面5.88万/㎡；剔除社区配套后，住宅经营楼面约8.29万/㎡。

16万拟售看着毛利厚，但算上建安、精装、财务、税费，真正安全边际并不夸张——它卖的不是“楼面差”，是“东三环CBD+70年产权+十年断供”的稀缺租值。

产品账：反规模逻辑。

160㎡做三居（6.5米厅、双套房）、202㎡做四居（6.6米厅、270°转角窗、独梯独户），得房率74.5%，没有引流小户型。一单元21套160㎡、二单元11套202㎡，最贵二单元1001室171328元/㎡、3461万，最便宜一单元103室2347万，一套顶一套差1114万。

这种盘不需要大众认知，只要朝阳地缘富豪里分出32个“信地段、不信规划图”的人。

公司账：亏损泥潭里打品牌枪。

首开股份2022—2025年归母净利连续四年为负、累计亏损215.66亿元，2025年单年亏66.25亿，2026上半年预告再亏17—22亿。

王世忠接董事长、李捷任总经理的新班子，需要的不只是回款，更是“首开还能做CBD豪宅”的信用修复。

呼家楼是首开“1托4”城改包里的开胃菜，后面双井、三间房、双桥还有超21万㎡建面——用小盘立价、用大盘走量，尊礼著的角色是锚，不是现金牛。

现房新政下的算盘也很清楚。

32套、8.91亿，即便全数网签，对首开千亿级负债也只是杯水；但它证明国企城改模式还能把“老社区腾退→核心区净地→高单价取证”跑通。

后续双井/三间房若按这个信用溢价出让，整体包的内部收益率会比单盘财报好看得多。

尊礼著32套不是首开“翻身”的全部，却是首开在连续四年亏损后，把CBD断供红利先写成16万/㎡价目表的仪式感。

卖得动是锦上添花，卖不动也是城改资产重估的起手式。