2小时15亿 未来元著实景交易288套售罄

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9月27日，中建壹品×湖北联投的壹品联投·未来元著（备案名元著嘉苑）首开。

推售288套、2小时清盘、收金15亿元，套均约520万。

8月29日已一次性取证的则是12栋、644套、准许销售面积62940.34㎡、拟售6.54—6.97万/㎡。

土地账是“底价红利”。

2025年11月4日联合体19.04亿元底价摘大兴西红门东DX04-0102-6038地块，楼面3.0万/㎡；同年板块内元启地块楼面约4.15万、万象茗筑约3.38万，未来元著是“地价回落后拿的牌”。

3.0万楼面+建安精装1.2—1.3万→可售成本4.2—4.3万；拟售中枢6.7万留出2.4万/㎡毛利空间，但西红门东真实二手/竞品承接在5.0—5.8万，所以首开实收大概率是5.1—5.5万/㎡，不是6.5万+。

产品端吃“低密+新规赠送”。

占地约3.74公顷、容积2.3（西红门东最低）、12栋8—18F洋房+小高、644套纯商办，主力83/85/97/109/139㎡；开敞阳台半赠、设备平台全赠、端户飘窗赠送，洋房综合使用率最高约102%，配2000㎡“悦之境”会所、800㎡架空层、风雨连廊、4100㎡下沉绿谷商街。

9月24日先开实景、9月27日再开盘——在8·28“封顶/现房导向”后，把“卖想象”改成“卖兑现”。

“首开只放45%”。

288套约占取证量45%，剩余356套留在十一加推；

这种打法不是缺客，是用售罄海报锁情绪、用二批楼王重新谈价。

首开15亿若按288套摊，均价约5.2万；若二批139㎡楼王守6万+、83㎡三居走5.1万，整盘实收均价可拉到5.6—5.8万，货值从“6.7万×6.29万㎡=42亿”变成“5.6万×6.29万㎡=35亿左右”，更像南城改善盘的回款模型，不是顶豪溢价模型。

真正的锚是19号线南延。

项目按TOD思路贴规划西红门东站，但19号线南延未通车、交付约2028年底，当下通勤仍靠4号线+京开高速。

未来元著的热销，买的是“中建三局承建+联投国企信用+低密新规+远期轨交”的确定性折价，不是今天就有金融街通勤和四中划片。

未来元著不是南城回暖的证明，是3万楼面盘用实景示范区把5.2万成交价先跑出来的样本——备案价挂6.7万做锚。

首开实收5.2万换回款，十一加推再测南城改善客的价格天花板。