北京澐玺450套房取证 华润开始“按栋定价”

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9月25日，华润置地万泉寺0007地块北京澐玺（备案名：润泉嘉园，京房售证字2026第88号）拿证。

2#—11#共10栋、450套，准许销售面积80367.21㎡，预售资金监管落在中国银行。

价格曲线很陡。

楼栋拟售单价10.96万—13.77万/㎡：3#小户四居66套、均价10.96万/㎡是门槛；9#264㎡楼王44套、均价13.77万/㎡是天花板，单栋价差约25%。

按一房一价测算，全盘加权约12.1万/㎡，备案总价约1265万—3737万，近五成房源压在2000万以下，3500万以上几乎全是9#楼王。

土地账不算轻。

4月30日华润57.71亿元底价摘地，裸楼面5.85万/㎡；叠加莲花河两岸约17公顷滨水绿地代建，行业测算综合可售成本约6.2万/㎡。

占地3.95公顷、地上建面约10.2万㎡、容积2.58、限高89.99米，11栋约500套里本次放450套，是丽泽北区首个取证的“全域抬板大平层”。

产品内核是“6米抬板”。

西排6栋17F小高首二层架空，东排5栋23—25F大高层首层架空，板下车行/设备/阳光车库，板上纯步行园林+下沉庭院+风雨连廊；首层窗台标高拉到约13米，低层住户拿到普通住宅3层以上视野。

127—130㎡四居做入门，152—180㎡三居/四居走量，188/216㎡大平层压阵，264㎡楼王拔溢价——不是刚改盘，是丽泽/金融街外溢的圈层过滤器。

“栋价＞层价”。

澐玺一房一价里，同栋标准层层差压到±2%，定价权放在“楼栋+产品”上：买3#是为进丽泽门槛，买2#/4#/6#是为大平层尺度，买9#是为双河+楼王身份。

对面保利京华曜（450套、拟售12.03万、容积2.0全四居）打“内城低密”，澐玺打“二环滨水+万象城外溢+澐系IP”，二环外抬板双雄正式分蛋糕。

变量也很冷：中海丽金府网签9万+、去化两成多，说明丽泽顶豪不是闭眼清盘；

澐玺12.1万加权备案价若首开实收守10.5—11万，靠的是万象城/航站楼/11号线预期折现，若二手竞品继续折价，楼王13.77万就会变成“价目表天花板”。

2028年后交付、期房周期长，8·28封顶预售新政下，华润要扛的不是能不能卖出去，而是现房前这段时间里，丽泽配套兑现速度能不能追上12万/㎡的估值。

北京澐玺不是又一座“万柳式神盘”，是华润把二环、河道、轨道、万象城、6米抬板打包重估后，给丽泽改善市场重新开的价。

买房人付的也不是建筑面积，是“内城立体底盘”的门票。