北京城建四宗“无证地” 近50亿地款被迫走向现房

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8月28日三部门《关于完善商品住房销售制度的通知》落地。

一条红线重构北京开发商账本：新出让土地、已出让但未取得建设工程规划许可证的商品房项目，优先现房销售；已取得规证的项目才鼓励现房、仍可走老预售逻辑。 

原来“拿地半年开盘回款“变成“盖完才能卖”，资金回笼从1年拉到2—3年。

北京城建，成了最被这条线勒住脖子的市属国企之一。

四宗地、近50亿地款悬在红线之下。

房山长沟FS12-0100-6017：2021年10月北京城建9.83亿底价摘，楼面1.2万/㎡、指导价2.7万/㎡；2023年10月公示报规后沉寂，2024年8月才做土护降招标（总投资预算8.9亿），核准延期到2025年11月10日，至今无规证，拿地快5年。

房山长阳FS00-0101-0002/0003：2024年4月16.03亿底价接盘（曾三次流拍），指导价4.8万/㎡，2025年6月过核准、规证仍缺，集团资源倾斜给文华知筑、和知筑铂瑞。

东城祈年大街：2025年11月20.28亿摘，溢价4%、住宅楼面10.36万/㎡刷北京单价纪录**，天坛北门、二环内、四合院须整院卖，单院总价可到亿级；拿地超半年无报规，2026年5月才定标设计（1457.85万），离规证尚远。

密云水源路6022/6025：城建六（城建系）2026年2月3.8亿摘，楼面7756元/㎡，208天无方案公示、7个月无招标计划；隔壁兄弟盘住总国祥源境三期抢走“密云首个好房子”，原本错峰推盘，现被现房红线改写。

四宗拿地款 9.83+16.03+20.28+3.8≈49.94亿元，加上后续建安全靠自筹或贷款垫资，现房销售下“地款躺着、再垫钱盖完才能回血”，对央企/市属国企资产负债表也是重压。

不是“不能卖”，是“不能再用杠杆偷时间”。

预售制卖图纸、现房制卖兑现力；北京城建过去靠“慢工出细活+兄弟盘错峰”在房山、密云腾挪，祈年大街则受文保与产品形态约束天然慢。828之后，慢≠营销节奏，慢=现房绑定=财务成本实打实发生。

若按央企融资成本3%—4%粗算，50亿地款多占2年即新增财务成本3—4亿，薄利的长沟（1.2万楼面/2.7万指导）几乎经不起拖，祈年大街虽货值极高但整院低周转、回款周期以年计。

变量在“抢规证”和“主办银行制”。

新政同步推项目主办银行、开发贷银团化，给现房项目留了融资出口。

但对北京城建更现实的动作是——万泉寺、太平桥能在8月28日压哨拿证，就是同行示范：

没证的地，要么加速报规，要么接受现房模型重算货值。北京城建这轮不是没地，是有地却可能被“时间”重新定价。