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时间就是金钱。
拿地3天后，龙樾璟序就公示了它的规划方案。
它是城建发展（600266.SH）在石景山的新楼盘，也是昌平龙樾海序的兄弟。
既然身上留着相同的血脉，它们在规划设计上，应有异曲同工之处。
这两张纸，给花姐留下一个深刻的印象：满，非常满。
它们的东南西北，建筑退线非常少。
有人说，这是北京城建集团的特色，作为北京本地的国有地产商，太懂规范了。
它要把每一寸土地，用到极致。
龙樾海序排得很满，是情有可原的，其容积率2.8、限高60米，指标已到极限。
而龙樾璟序呢？在调规之后，容积率2.15，限高60米（局部80米），条件十分宽松。
可即便如此，北京城建还是把它塞得满满的。
物极必反。一张相对完美的设计方案，应是张弛有度的。
楼栋排列很“满”
龙樾璟序有做满的天然条件。
来看看它四周的退线情况：
1、北面依次是，宽15米绿化带，宽25米的黄庄南路，宽25米的防护绿地，红线距离京九铁路64米。退线1.0-1.03米；
2、西南面是北重厂区，中间没有街坊路，小区与厂区之间，仅有一扇围墙之隔。退线1.17-2.90米；
3、东面是规划玉泉西路，再往东是规划公园绿地。退线5米；
4、东南面是规划一路，宽25米，再往南，除了南北走向的现状丰台民族养老院（高23.21米）之外，基本没有建筑。退线1.0-3.08米。
从这些数据看，龙樾璟序的退线，算是非常少的。
建筑退线越少，小区用地的效率就越高。
虽说龙樾璟序的建筑有局部高80米的条件，但并没有采用，白白浪费了前期土地规划师的心血。
甚至连60米高都没有用足，最高建筑为18层、高54.15米，共计5栋；其余12栋均为8-11F洋房。
养老院缺乏室外空间
从整体上看，龙樾璟序的楼栋空间尺度蛮大的。尤其是中间三排，楼间距都超过了60米。
但，如果你读过它的土拍文件，就知道这块地是有两个配建指标的：1000㎡社区养老服务驿站，和300㎡温馨家园。
它们被安置在17#配套楼，在整个小区的东南角，呈三角形状，距离红线只有1.0-1.04米。
这栋楼共计1-3层，建筑高度10.85米，从南往北依次递减，像梯田，目的是为了不遮挡北面的14#和15#住宅楼。
从养老院出入口进来，是一条宽约5米、长约60米的道路，从北面进入养老驿站。
这条道路，就是养老院老人们的主要室外活动空间。而道路北面4米，就是14#、15#和16#住宅楼，隐私性缺乏。
花姐不太敢想，这类缺乏户外活动空间的养老院方案，是否能否顺利通过？即便过关了，老人们是否愿意来居住？
原因有两点：1、离南面的马路（规划一路）太近了；2、几乎没有专门的室外活动空间。
多提一句，龙樾璟序的小区内，似乎也省略了室外活动场地。
多设架空层的秘密
龙樾璟序延续了龙樾海序的传统：多设首层架空层。
龙樾海序有8个架空层，而龙樾璟序搞了9个。
这些架空层，放在龙樾海序身上，城建发展更多是为了满足楼间距日照比的需要，顺便也给购房者增加附加值。
但，龙樾璟序则不同。
它的规划条件太宽松，绝大部分架空是为了给购房者提供更多的共享空间。
花姐分析了龙樾璟序的9个架空层，只有3#的两个架空层，是为了日照设计需要。
如果它不设架空层，那4#和5#对其遮挡严重，楼间距日照比不达标。
除了8#和10#的架空层，是为了和下沉会所形成体系，剩余的5个架空层，主要是给客户提供一个更好的购买理由。
虽说首层架空层不计容，但也很花钱的。从这点看，城建发展是很舍得的。
之所以也搞了架空层，因它们有一个弱点：北面有来自京九铁路、西长铁路和莲石东路的噪音。
当每个单元设了架空层的配套之后，至少让客户的心理可以平衡一些。
多设架空层，城建发展在龙樾海序身上应该尝到了甜头，为热销助力了不少。
三个设计小心思
龙樾璟序的设计，还有几个值得关注的小细节。
1、区界线
在龙樾璟序图纸的西南和东南，有一条黄色的虚线：石景山区与丰台区区界示意。
这条界线的北面是石景山，南面是丰台。
反观龙樾海序，虽然它处在昌平区与海淀区的界线边，但设计师没把界限标出来，有点懒，那其实是最好的营销噱头。
这次，城建发展长了记性，补上了这一特点。
2、古树
土拍文件显示，龙樾璟序所在的SS00-1622-002地块上，有六棵古树。
城建发展没有申请将它移走，原地保护起来，成为小区的核心景观。
为了这六棵树，设计师在规划上做了一些牺牲。但整体上，还是很完美与和谐的。
3、日照
虽说龙樾璟序的规划条件蛮宽松，但在规避日照问题上，还是下了功夫的。
这个小区竟然有17个楼号，其中有三个组团设了8个楼号：6#、7#和8#，10#和11#，14#、15#和16#。
它们之间，要么是间隔2米左右，要么中间有一条宽10厘米的变形缝。
这种做法的目的只有一个，通过塔群设计达到满足楼间距日照比。有关这个设计的详情，可找花姐详聊。
走纯粹的刚需路线
在户型设计方面，龙樾璟序走了纯粹的刚需路线。
它的总规划户数约732户，具体配比为：
1、56平米户型共102套、13.93%；2、77平米户型共22套、3.01%；3、79平米户型共108套、14.75%；4、80平米户型共46套、6.28%；5、93平米户型共223套、30.46%；6、108平米户型共129套、14.75%。
它的赠送面积手法，有四种：
1、南向通面内嵌阳台，进深约1.8米，赠送一半，封闭；2、北向一到两处设备平台，进深约1.6-1.8米，全部赠送，封闭；3、最北边三栋楼的端户，南向有花池赠送、进深约0.7米，不封闭；4、部分楼栋的边户，侧面有飘窗，全赠送。
由于存在11层以下洋房和18层楼栋，龙樾璟序的得房率跨度较大。整体约84%-95%。
据花姐了解，龙樾璟序是石景山第二带花池的楼盘。第一个是中海玉华玖章。这表明，时隔11个月，花池重现石景山楼市了。
另外，值得说道的是龙樾璟序最北一排房子，3栋楼6个单元，皆高18层。它是小区阻挡北面铁路和主干道噪音的屏障。
为了提升性价比，设计师做了两个找补：
1、两梯三户，把户型做小，但面宽做到足够大、远超进深，即便是56平米的中间户，也是价值感拉满。龙樾海序西北角的第4栋楼，也有过类似的尝试。
2、每个单元的首层，设一个架空层，将打造成会所，让所在楼栋有超值感。
龙樾璟序这一手，直接戳中刚需购房者的痛点。
花姐点评
在龙樾海序身上，城建发展打了翻身仗。
这股子劲儿，没有松懈。它要在龙樾璟序再续辉煌。
从降地价、调规，天时地利，接下来，就看是不是“人和”了。
它有一个最大的优势，住宅楼面地价只有3.04万元/平米，只要在6万元/平米左右卖房，龙樾璟序大概率是会卖爆的。
在文章结尾时，花姐瞧了一下龙樾海序的网签成绩，553套！
最后，预祝龙樾璟序大卖。
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