招商蛇口，死磕丰台土拍

容积率下降24%

先来看看太平桥0001的参数：

1、占地3.6公顷，建面7.2万平米，容积率2.0，限高80米；

2、位于西北三环内，北距北京西站1.2公里，西面离三环0.7公里，离地铁9号线六里桥东站，直线距离500多米。

在上架之前，这块地是调过指标，它的容积率为2.63，建面9.8万平米。

前后一比较，容积率降了24%！

最近，土拍里削减指标的例子，还有一个——石景山黄庄1622-002住宅地块。

相比两年前，该地块的建面从8.49万平，米降至7.23万平米、降幅14.9%；楼面价从4.99万元/平米降至3.04万元/平米、降幅39.1%；起拍价从42.43亿元降至22亿元、降幅48.2%；容积率下降了15.7%。

这种临阵削减指标，是一件很正常的事儿。

大家须厘清北京土拍的流程：先是进入供地清单，然后进入预申请环节，再是上架挂牌，最后是线下竞拍。

一块地的最终土拍指标，是在预申请环节确定的。

当然了，进入预申请环节之后，地块是否能够拍出，并没有进入保险箱。

在这个环节夭折的地块，不在少数。黄庄1622-002住宅地块，就是个例子。

三大影响容积率因素

为什么一些地块，上阵前会削减指标呢？

因素有很多。

但，有一个因素是一致的：容积率太高，导致楼盘排列很难，产品定位很难，开发商算不过账来。

太平桥0001地块降低容积率，就属于这种。它至少存在三个影响容积率的问题：

1、须配建9000平米养老设施，和800平米社区管理处；

2、须配建80个地下公共停车场，停车位为立体的、普通自走式停车位。交通还得相对独立，便于管理；

3、受南北现有建筑的影响，退线过大。

这三者，不仅影响开发商的利润，还都会吞噬太平桥地块的容积率。

花姐测算了一下，它们叠加在一起，会将整个地块的容积率，拉升至2.6。

一个容积率到了2.6地块，会出什么样的产品呢？

这是拿地者必须直面的问题。

强排方案推测

每一个地块，不同的开发商去拿，会有不同的解法。

即便是一个开发商在做强排时，也会出多版方案。

但，万变不离其宗的，是有关退线的问题。

太平桥0001地块的退线，主要来自三方民：

1、在南面红线的25米之外，是精图雅苑小区，高15F；再往南是威尔夏大道小区的两栋21F住宅；

2、西面是两个酒店，在2F-6F，影响不是很大；

3、北面是太平桥中里小区，三栋6层住宅，东北角为学校的操场和6层办公楼。